省消协公布的这份调查报告显示，消费者对于“商品房”的投诉主要集中在以下方面：商品房质量问题，预售房不能按合同约定交付，房屋面积缩(涨)水，开发商虚假宣传、虚假承诺等，如“无条件退房”、小区建设和有关设施配置的承诺无法兑现。在精装修房领域也存在不少问题，如装修工程质量不合格、装修材料不货真价实、房屋设计有缺陷、装修后空气达不到环保要求、无统一验收标准等。

　　当购房者遇到这些问题时该怎样处理?本报邀请擅长打房产纠纷官司的律师教您维权。

　　烦人问题1：房屋质量差 业主维权难

　　投诉案例：“房子刚交付的时候表面看不出问题，谁知道装修后不久问题就暴露无遗：主卧和次卧楼顶出现裂缝、客厅和主卧墙体均出现渗水、卫生间墙体出现严重渗水、多处墙体发霉。多次反映，物业均无答复。严重影响了我们的正常生活。”郝女士对新房暴露的问题十分无奈。

　　郝女士认为，虽然开发商在交付使用房屋时，每套房子都有《住宅质量保证书》，但当初验收房屋的质量时，一般采取了整体验收或者抽查验收方式进行，这样很难保证每套住宅的质量都不出现问题。

　　律师点评：辽宁同格律师事务所陈宝龙律师表示，2007年6月10日以后，所有商品房的验收从原来的行政部门的抽样检验改为建设单位的户户检验和交付条件备案制。也就是说原先的行政法律关系已经转变为民事法律关系。建设单位如果不负责任，很容易导致小区配套和房屋质量问题。所以业主在验收时，一定要认真。

　　维权建议：法律关系的变化，使验收的权利掌握在业主手上。所谓的“权利”主要指以下两方面：业主要对备案的材料严格审查，确定是否符合交付条件;对房屋认真验收，确定是否符合质量标准。

　　烦人问题2：楼书有噱头 交房打折扣

　　投诉案例：隋先生买了一套顶楼豪宅。该楼盘广告以及楼书上都写明该户型赠送游泳池以及200多平方米的花园。房子交付了，隋先生满心欢喜地去验房时却傻了眼：所谓的游泳池长7米、宽只有3米，而且离地面整整1.8米，简直就是高高竖起的“水箱”;而所谓的200多平方米花园原来也只是个水泥露台。

　　隋先生说，当初买房时，他也曾要求把赠送的游泳池、花园及其规格写入合同，但开发商却表示，这些赠送部分不能写入合同，因为通不过审批，如果写入合同就办不了房产证。隋先生向开发商投诉，开发商抛出一句话：房子你要就要，不要就算了。

　　律师点评：商品房买卖应当将开发商的承诺在合同中明确约定，隋先生没有坚持将赠送的游泳池及其规格写入合同，给自己买房留下了维权的隐患。花园部分楼书上有面积规定，相对维权容易些。

　　楼书上标明的约定，只要双方签了合同，也视为要约，具有法律效力。本案例的关键在于楼书上游泳池的面积大小及形态没有具体标明，而合同中也没有约定相关规格和标准。这样就很难确定开发商交付的游泳池的标准，要追究开发商的责任难度较大。

　　维权建议：现在签订的商品房合同一般都没有附件，最多附的也是户型图或精装修房的材料单。其实，房屋的一些关键材料、特别要注明的部分，比如赠送部分都很有必要列入合同附件。

　　烦人问题3：公共花园露台 开发商无权赠送

　　投诉案例：前年秦先生看中了一套商品房。让他心动的是，开发商承诺，买一楼的房子，可以获赠一处9平米封闭小花园，就在房前。销售人员对秦先生说，到时候花园会用木栅栏圈起来，里面还会安上石凳，供人休憩。木栅栏的门上装有锁，钥匙只有买房的人才有。去年年初房子终于交付了，新发下来的房产证、土地证上，都不包括开发商送的小花园。“当初买房子时，就是看中了9平方米的小花园，听朋友说，《物权法》规定这类空间都是全体业主共有。”秦先生十分担心。

　　律师点评：根据《物权法》规定，业主建筑物区分所有权包括三个权利，即对建筑物专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权。如果开发商赠送的一楼花园，土地使用权已独立分割，可以办理土地使用权证，那么该业主就可以单独享有，否则就应归全体业主共有。而对于属于全体业主共有的花园，开发商无权进行赠送。

　　维权建议：秦先生的花园既然是开发商赠送的，就应该写入合同，或者写入补充协议。如果都没有写入合同的话，秦先生的花园并没有保障。因此没有产权的花园、露台，购房者要慎重对待。

　　专家：购房者维权要有界限

　　这几年购房者的维权意识不断加强，却时有越级上访、拉横幅等极端“维权”形式出现。陈宝龙律师认为，维权固然是正确的，但消费者维权亦有界限和规则，这些界限和规则就是法律赋予的权利范畴，如果超出界限和规则，则势必导致矛盾的激化，不但不利于问题的解决，还会使得消费者安居乐业的初衷无法实现。

　　陈律师指出，购房者在维护自身权益方面，应该注意以下几个问题：

　　别把口头承诺当回事儿

　　房屋买卖中，绝大部分楼盘要通过楼书和业务员的介绍进行销售，购房者也正是通过这些渠道了解欲购房屋的详细情况，但是和所有的市场推销—样，广告宣传和业务员的介绍难免会有不实和夸大的成分，对此购房者应有清醒的认识。

　　在法律上，广告宣传是要约邀请，它不是真正的合同条款，一般来说没约束力。而业务员的介绍特别是口头承诺，如果没有写进合同，也没有约束力。从严格的法律意义上说，业务员仅仅是代表开发商推介楼盘，他(她)的代理权限是极其有限的，有的购房者拿着业务员口头承诺的录音证据去要求开发商承担某种责任，这是没有法律依据的，除非开发商对业务员有明确的授权，或者开发商对业务员的口头承诺予以认可。

　　不要轻起讼争因小失大

　　随着人们的法律意识越来越强，很多人纷纷拿起法律武器，通过诉讼途径维护自身的权益，但是如果不能合理地运用法律武器，法律也是双刃剑，有时它不但达不到维护自身权益的目的，相反可能还会伤及自身。只要有协商的余地或协商的可能，就不要轻易放弃。

　　对于解决问题，如果能协商解决，对双方都有利，除非万不得已，不要轻起讼争。因为有时由于诉讼请求不当，证据不足，或者法官对法律的不同理解等等，都可能导致败诉。有的虽然胜诉了，但所花费的时间、精力、费用等已远远超过了所要争取的利益，显然是得不偿失。

　　注意分清不同的法律关系

　　现在大部分购房者在购买商品房时，都采取银行按揭的方式，通过银行贷款购房。这里既有购房者和开发商的房屋买卖合同关系，也有购房者和银行的借款合同关系，二者既相互联系，也是各自独立的法律关系。

　　实践中，很多购房者对此认识不清，有的购房者因为和开发商产生纠纷，就拒绝向银行偿还贷款，须知这在法律上是不同的法律关系，如果因此发生讼争，银行起诉购房者，购房者大多是要败诉的。还有，有的购房者因为和开发商发生纠纷，就拒绝缴纳物业管理费和供暖费，如果因此发生讼争，购房者也会面临不利的法律后果。因此购房者无论遇到什么样的纠纷，一般来说，应尽可能就事论事，不要激化和扩大矛盾，如果认识不清，应请教有关的专业人士，切不可蛮干。

　　注意保留和收集证据

　　当诉讼不可避免时，掌握充分可靠的证据是胜诉的保证。即使没有涉诉，掌握开发商违约的可靠证据