担忧房地产贷款质量的情绪，如果得不到来自房地产市场有利信号的安抚，房地产信贷就难以迎来明媚的晴天。

　　开发贷款：回归“过日子”时代

　　2009 年的房地产信贷市场似乎面临着前所未有的宽松政策环境：央行实行适度宽松的货币政策，取消了对商业银行信贷规模限制，降低存款准备金率，降低贷款利率。好政策都上了，但房地产信贷市场前景并不会因此一片阳光。这是因为有以下几方面原因：

　　首先，房地产市场的不稳定影响了放贷信心。房地产政策常常是反周期的，行业越不景气，行业的政策环境越好。当前房地产行业处于下行期，国房景气指数已经连续10个月下降，还没有见底的迹象，市场或许只是运行于不景气的中途。商业银行在这个阶段常表现为“惜贷”，就是坊间人士所说的“晴天送伞，雨天收伞”。这是金融市场普遍存在的逆向选择现象，也是信贷市场固有的缺陷，无关道德。换位思考，商业银行怎么敢把存款人的钱大把大把地投向一个不稳定的市场?

　　其次，担忧存量贷款质量的情绪需要得到进一步的安抚。房地产贷款不良率与房地产市场景气度密切相关。商业银行房地产开发贷款的不良资产一直居高不下，直到2006、2007 年房地产市场火爆后，不良率才逐渐降至全部贷款平均水平以下。随着2008 年房地产市场陷入调整，担忧房地产不良贷款反弹的情绪就一直在蔓延。

　　最近，温总理公开讲话指出，房地产业“对金融业稳定和发展至关重要”，说的就是信贷资产质量问题。因此，担忧房地产贷款质量的情绪，如得不到来自房地产市场有利信号的安抚，房地产信贷就难以迎来明媚的晴天。

　　最后，从数量上看，2009 年房地产开发贷款有效机会也将会减少，主要原因是房地产投资可能会减少。初步测算2008 年全国房地产投资完成额将在3 万亿元左右，比2007年增长20%，从行业资金来源分析，2009 年房地产投资将难续辉煌，负增长的可能性很大，尽管这不是政府所乐见的。根据国家统计局数据，我国商品房销售额在1999-2004年一直小于投资额，2005 - 2007 年则连续三年超过投资额，但2008 年前三季度情形又逆转了，销售额小于投资额且差额达到5399 亿元之巨。从数据看，房地产行业主要依靠以前年度的资金积累“扛”过了2008 年前三季度的调整，开发商自筹资金在投资资金来源中的比重由2005-2007 年的32% 上升到2008年前三季度的39.8%，已近极限。如果2009年销售形势比2008 年更差，则房地产行业无力事实上也无需维持高额投资。投资回落将减少房地产开发的贷款需求。房地产信贷市场“蜜月”结束了，“过日子”的时代来了。

　　按揭贷款：主旋律是自住型消费

　　自从人民银行宣布自2008 年10 月27 日起放松按揭贷款政策后，市场就特别关心各家商业银行的实施细则，特别是对“第二套房”的按揭政策。这是利率管制环境下，对商业银行市场战略和风险定价能力最大的一次考验，银行将会在风险、收益与客户间艰难平衡。

　　在今年“10-27”和去年“9-27”按揭政策的紧松转换中，人民银行的意图体现得愈加清晰，就是通过消费贷款政策，加大支持“首次购买普通自住房和改善型普通自住房”力度，不鼓励非普通房和非自住房的消费。

　　因此，2009 年按揭市场的主旋律是“自住型消费”，商业银行和监管机构将围绕这一主旋律履行各自的职责。

　　值得关注的是，经济适用房等政府保障性住房将如何适用新的按揭贷款政策。这部分购房当然属于政策支持的自住型消费，但与商品房市场上的借款人相比，保障房按揭户的还款能力相对较弱，类似于美国房贷市场上的次优级借款人。如果次优级借款人再享受低首付、低利率优惠，则银行的收益将很难覆盖风险;何况违约后，银行处置保障房的难度更大。为了迎接即将到来的全国保障住房建设高潮，相关金融配套支持措施，包括按揭贷款和开发贷款政策，也该进一步修订了。