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2009年房地产信贷前瞻
发布时间:2009-4-27 15:10:13   来源:网络来源   编辑:中国家装家居网

  担忧房地产贷款质量的情绪,如果得不到来自房地产市场有利信号的安抚,房地产信贷就难以迎来明媚的晴天。

  开发贷款:回归“过日子”时代

  2009 年的房地产信贷市场似乎面临着前所未有的宽松政策环境:央行实行适度宽松的货币政策,取消了对商业银行信贷规模限制,降低存款准备金率,降低贷款利率。好政策都上了,但房地产信贷市场前景并不会因此一片阳光。这是因为有以下几方面原因:

  首先,房地产市场的不稳定影响了放贷信心。房地产政策常常是反周期的,行业越不景气,行业的政策环境越好。当前房地产行业处于下行期,国房景气指数已经连续10个月下降,还没有见底的迹象,市场或许只是运行于不景气的中途。商业银行在这个阶段常表现为“惜贷”,就是坊间人士所说的“晴天送伞,雨天收伞”。这是金融市场普遍存在的逆向选择现象,也是信贷市场固有的缺陷,无关道德。换位思考,商业银行怎么敢把存款人的钱大把大把地投向一个不稳定的市场?

  其次,担忧存量贷款质量的情绪需要得到进一步的安抚。房地产贷款不良率与房地产市场景气度密切相关。商业银行房地产开发贷款的不良资产一直居高不下,直到2006、2007 年房地产市场火爆后,不良率才逐渐降至全部贷款平均水平以下。随着2008 年房地产市场陷入调整,担忧房地产不良贷款反弹的情绪就一直在蔓延。

  最近,温总理公开讲话指出,房地产业“对金融业稳定和发展至关重要”,说的就是信贷资产质量问题。因此,担忧房地产贷款质量的情绪,如得不到来自房地产市场有利信号的安抚,房地产信贷就难以迎来明媚的晴天。

  最后,从数量上看,2009 年房地产开发贷款有效机会也将会减少,主要原因是房地产投资可能会减少。初步测算2008 年全国房地产投资完成额将在3 万亿元左右,比2007年增长20%,从行业资金来源分析,2009 年房地产投资将难续辉煌,负增长的可能性很大,尽管这不是政府所乐见的。根据国家统计局数据,我国商品房销售额在1999-2004年一直小于投资额,2005 - 2007 年则连续三年超过投资额,但2008 年前三季度情形又逆转了,销售额小于投资额且差额达到5399 亿元之巨。从数据看,房地产行业主要依靠以前年度的资金积累“扛”过了2008 年前三季度的调整,开发商自筹资金在投资资金来源中的比重由2005-2007 年的32% 上升到2008年前三季度的39.8%,已近极限。如果2009年销售形势比2008 年更差,则房地产行业无力事实上也无需维持高额投资。投资回落将减少房地产开发的贷款需求。房地产信贷市场“蜜月”结束了,“过日子”的时代来了。

  按揭贷款:主旋律是自住型消费

  自从人民银行宣布自2008 年10 月27 日起放松按揭贷款政策后,市场就特别关心各家商业银行的实施细则,特别是对“第二套房”的按揭政策。这是利率管制环境下,对商业银行市场战略和风险定价能力最大的一次考验,银行将会在风险、收益与客户间艰难平衡。

  在今年“10-27”和去年“9-27”按揭政策的紧松转换中,人民银行的意图体现得愈加清晰,就是通过消费贷款政策,加大支持“首次购买普通自住房和改善型普通自住房”力度,不鼓励非普通房和非自住房的消费。

  因此,2009 年按揭市场的主旋律是“自住型消费”,商业银行和监管机构将围绕这一主旋律履行各自的职责。

  值得关注的是,经济适用房等政府保障性住房将如何适用新的按揭贷款政策。这部分购房当然属于政策支持的自住型消费,但与商品房市场上的借款人相比,保障房按揭户的还款能力相对较弱,类似于美国房贷市场上的次优级借款人。如果次优级借款人再享受低首付、低利率优惠,则银行的收益将很难覆盖风险;何况违约后,银行处置保障房的难度更大。为了迎接即将到来的全国保障住房建设高潮,相关金融配套支持措施,包括按揭贷款和开发贷款政策,也该进一步修订了。

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