最能解决问题的融资手段是REITs

　　进入21世纪以来，全球的房地产行业都进入了“地产资本”时代。全球的有识之士早已看清，房地产业只有通过资本运作，满足日益增长的巨额资金需求，才能获得持续健康稳定发展。早在1990年，诺贝尔奖获得者威廉夏普和默顿米勒两位教授，就在实证分析和逻辑推导的基础上预言，不动产证券化是21世纪全球金融业的发展趋势。现在，中国的许多房地产企业在经济结构调整中，把相当的精力转到融资，特别是证券化的融资方面，希望能增强资本实力，抢占竞争的制高点。我认为，在开辟多元化的融资渠道和方式中，最有前途、最能解决问题、最有战略意义的融资手段，是设立和发行房地产信托基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs)。

　　我国自20世纪90年代以来，房地产市场和证券市场就成为两个快速发展的市场。从房地产市场来看，房地产业从20世纪90年代后期开始迅速发展，年均增长率高达37.8%，而且，由于中国居民对房屋的刚性需求，以及城市化建设进程加快，在今后许多年仍将有很大发展空间。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中的比重过高，银行为了降低风险，提高了房地产项目的贷款条件，而且房地产区域市场出现严重泡沫，房价不合理上涨。因此，房地产行业迫切需要开辟银行外的融资渠道，以解决项目开发和经营的资金来源问题，同时需要改变传统的“建房、卖房”经营模式，形成“建房、经营”的新模式，以解决房地产企业的商业模式创新问题。

　　从证券市场来看，目前我国证券市场面临着产品结构不尽平衡的问题，即风险结构不合理。在可交易的投资产品中，大约80%为风险较高的股权类产品，只有约20%为债券类低风险产品。如何发展新的风险较低的投资品种，完善证券市场的产品结构，满足投资者的需求，是我国证券市场发展的一项重要任务。

　　REITs不再是一个陌生的金融名词

　　REITs是近几年来中国房地产金融创新的热点议题，也是中国房地产企业和境内外投资者合作的重点。REITs自从1960年在美国诞生以来，已经成为一种成熟的投资基金模式。REITs实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，募集社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理，且这种REITs的股份或收益单位在证券场所挂牌交易。REITs不仅为房地产业的发展提供了除银行外的融资渠道，而且为投资者提供了收入稳定、风险较低的股权类投资产品。

　　从2005年下半年开始至今，我国的金融业和房地产业对开发REITs产品进行了许多探索，许多房地产企业与境外的REITs建立战略伙伴关系，联手对国内的房地产项目投资。这些境外REITs主要采取私募股权基金的方式进入中国大陆，与境内房地产开发企业进行新项目合资，然后与房地产开发商按持股比例分享利润。有的境外REITs对境内房地产开发企业直接投资参股，或合资成立新的投资公司;有的境外REITs在境内直接成立投资公司，进行项目投资和开发。在境外REITs看好中国房地产市场，纷纷主动“走进来”的同时，中国境内的房地产企业也试图“走出去”，到香港或新加坡证券交易所上市，以获得境外投资者特别是中小投资者的资金。例如，越秀投资采用红筹股等方式于2005年在香港证券交易所上市，成为内地首家在香港发行REITs的上市公司。越秀投资作为广东省在香港设立的“窗口公司”，打包其旗下的内地物业，在香港发行REITs上市，具有里程碑意义。

　　中国发展REITs的敏感问题

　　我们相信，随着房地产业和金融业的不断发展，可能在不久的将来，中国将会诞生具有完整意义的REITs。

　　中国发展REITs，需要开通两条发行上市途径：一是发展本土REITs;二是开通境外发行上市渠道。只有利用境内境外两个市场、两种渠道，才能疏通房地产企业资金循环通道，从根本上改变房地产业融资过度依赖银行的问题，使中国房地产企业真正走上健康发展之路。

　　中国发展REITs，需要建立和完善相关的房地产信托业法律制度和REITs税收制度。这是中国REITs得以发展的前提条件。境外REITs发展比较成功的国家和地区，无一不是先建立完善的法规制度和规范的市场运作机制，制定合理的税收优惠制度，尔后才有REITS的实质性发展的。这两个问题恰恰是中国立法的敏感和困难问题，也是比较陌生的问题。