一、我国房地产信贷中存在的问题

　　1.住房贷款抵押成数偏高

　　我国住房抵押贷款开展初期，商业银行为扩展业务规模，抵押成数较高，甚至出现了零首付。随着相关法规的颁布及商业银行风险控制的要求，房地产抵押成数开始下降，但是仍在70%左右。2001年6月，中国人民银行印发了《关于规范住房贷款业务的通知》; 2003年6月又发布了《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》。这些政策的目的之一就是规范个人住房贷款房地产抵押成数，严禁零首付个人住房贷款，提出房地产抵押成数最高不得超大超过80%，对购买第二套或两套以上住房的，适当降低房地产抵押成数。从2002年以来，房地产抵押成数逐渐下降，但在 2005年和2006年房地产抵押贷款成数依然在60%以上。

　　2.银行风险控制意识薄弱，恶性竞争行为加大了潜在风险

　　近年来，在流动性过剩、房价持续上涨以及房贷资产是银行优质资产等观念驱动下，中国的商业银行普遍放松了对于借款人的资质审查。调查资料显示，按照银监会个人住房抵押贷款指引规定，个人房地产抵押贷款额是个人每月房地产抵押贷款还款额不得超过家庭月可支配收入的50%。实际上，国内居民及房地产金融投资者在办理房地产抵押贷款时，很少能够满足这样一个最基本的标准。

　　抵押物管理和评估不规范，目前商业银行仅以房屋价格或者评估价格作为发放房地产抵押贷款的依据，没有有效的抵押率认定方法。更为严重的是，部分商业银行为了实现自身短期效益，采取对房地产抵押贷款业务盲目扩张的做法，不仅违规降低个人房地产抵押贷款市场时入门槛，而且以金融创新名义无节制放大个人房地产抵押贷款风险。

　　3.个人信用体系不完善

　　现阶段，中国的房地产抵押者没有信用等级之分。从住房房地产抵押贷款的对象来看，美国的次级债券的次级贷款人的信用还有等级之分，即次级信用，但是对于中国的房地产抵押贷款者来说，大部分人连次级信用的标准都达不到。银行对申请贷款人的单位收入证明很难查证是否属实，名下有多少财产也难查清。所以当房地产价格下跌时，以房地产抵押贷款购置的房产成为“负资产”后，借款人通过假离婚、转移财产、迁移他地等办法逃避银行还贷责任，银行很难追查。

　　4.金融产品缺乏，风险集中于银行体系

　　中国的个人住房贷款证券发展较晚且美国次级贷款的风险尽管很高，但是这种风险基本上是通过资产证券化的方式分散了，即使后来爆发的次级债危机对美国经济冲击很大，但是其对美国金融体系特别是银行体系的冲击却没有那么大，更不会使银行体系崩溃。中国房地产抵押贷款的证券化程度较低，其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。在房地产价格进入下降通道之后，这些聚集在商业银行体系的风险就会爆发出来，对中国银行体系的稳定运行会造成严重冲击。

　　二、加强房地产金融监管的对策

　　1.稳定房价，防止房地产泡沫

　　随着中国房地产价格近年的大幅上涨，已经蕴含着巨大的金融风险。中国房地产抵押贷款在急剧增加，目前中国商业银行房地产抵押贷款超过2.5万亿元，如果加上住房公积金贷款总额约3万亿元，随着央行多次提高存贷款利率，借款人的偿付压力不断增大，各种因素一旦造成房增市场的大幅调整，容易引发类似的房地产抵押贷款风险，涉及金融稳定及宏观经济。

　　房地产价格的涨落导致了房地产抵押贷款的违约率差异。2004年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有0.1%左右，2005年3月之后上海房市降温，于是到2007年2月末，中资商业银行房贷不良率己达到0.95%，3年间不良率猛增了约8倍。而2007年以来上海房价再次上涨后，情况又明显好转。房价上涨时，借款人会尽力还款，即使借款人违约，银行已可以通过出售抵押房产来收回贷款。可是房地产价格下跌时，房地产抵押贷款的违约率一定会上升，同时银行在下跌的市场中有可能收回的资金抵不上房地产抵押贷款的本息。中国的银行业面对美国次债的前车之鉴，应居安思危，加强自律，谨慎发放房贷，防范风险。

　　2.建立健全信用保险制度和信用评级体系

　　中国应建立健全抵押保险制度，完善住房信贷风险防范和分提机制。引入商业保险和政策性担保机制，有利于促进抵押贷款营销的规范化、合约的标准化，抑制商业银行盲目放贷的冲动;合理的保险风险定价机制，有助于商业银行规避信用风险、道德风险和房地产市场周期波动风险。

　　建立全国性的独立的第三方资产评级公司，并加强对其监管。作为金融衍生产品，必须要有权威的资产评级公司为其评级，而其评级结果是投资基金以及外国投资机构等进行投资的依据。此外，政府必须加强对其监管，规范信用评级体系，确保信用评级的公正和权威。

　　3.完善全国范围的个人信用体系

　　完善的个人信用体系可以起到在消费者更长的生命周期内规范其经济行为，如果一旦出现不良信用记录，那么其以后许多经济活动将面临限制。也就是说，一个人必须为其不良信息付出高额成本，以此来规范与防范个人消费贷款中的违约行为，特别是住房房地产抵押贷款中的违约行为。建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借贷款人身份证明、个人收入证明等材料进行判断和决策，改变银行与客房之间信息不对称的现状，以减少各种恶意欺诈行为，加强住房贷款的监督管理，把贷款风险降到最小。

　　完善个人征信系统，重点加强与税务、国土等政府管理部门合作。个人住房房地产抵押贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群。但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信息体系。目前，由央行主导的个人信用体系已经初具规模，主要涵盖了个人银行信息，包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等。部分地区还包括社保信息、电话欠费记录等。但是，与发达国家相比，中国个人信用体系依然显得很单薄，许多个人重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来。

　　4.加强对个人住房抵押贷款业务创新品种的监管

　　首先，应明确个人住房抵押贷款业务创新的方向。其次，对一些银行承担风险较大的创新品种应加强监督，及时做出相关的业务指引规范。如对贷款额度被放大和贷款额度内随随还的业务品种应规定贷款额度一年一核，贷款额度不能超过房产价值的7成，贷款客户应为信用记录优良、还款能力强的优质客户。

　　5.加强对商业银行的直接监管

　　监管部门应密切监控金融机构风险，及时向市场提示风险。应监督从事住房信贷的银行和保险机构，在各类贷款和保险产品的营销中，要向贷款人充分披露产品信息。推进标准化的合约、贷款审核程序、借贷标准，规范银行贷款行为和贷后服务。此外，随着银行业务结构日趋复杂，单靠政府监督难以适应金融创新的发展，市场监管需要加强。目前银行贷款体系中的储户与末端信贷的实际用户之间并无联系，或者说，储户并不了解资金的实际流向和使用的范围，必须主动扩大这方面的信息披露，使银行在市场压力下健康发展。