近来，有学者认为，房地产是一个资金密集型市场，无论是房地产开发还是住房购买都是与金融支持程度密切相关。可以说，不同的房地产金融政策也就决定了房地产市场不同程度的发展与繁荣。(据易宪容：《改革住房金融政策是房产规划核心》)笔者认为，在目前全球的经济形势下，一个共识是，金融危机还没有“见底”。在此种情况下，完善住房金融政策是拉动内需的必然之路。

　　一个众所周之的事实是，房地产是一个资金密集型市场，无论是房地产开发还是住房购买都是与金融支持程度密切相关。可以说，不同的房地产金融政策也就决定了房地产市场不同程度的发展与繁荣。特别是房地产的消费，如果没有新的房地产金融政策推出及房地产金融产品的创新，无论是成熟的市场经济国家还是房地产市场刚发展的中国，房地产市场要得到快速的发展与繁荣是不可能的。因此，作为一种房地产中长期规划，住房金融政策是其规划的最为核心部分。原有不合理的房产金融政策及制度是近十年房产畸形发展的根源所在，要保证房地产市场健康持续发展，必须对中国现行的房地产金融政策进行全面调整与改革。

　　很多学者认为，对于中国房地产业来说，如果没有金融政策调整，如果没有金融产品的创新，房地产市场要在近十年内得以发展与繁荣是不可能的。一般来说，中国住房金融业务是从上世纪80年代开始，比如说，1983年的《城镇个人建造住宅管理办法》，开始办理住房储蓄贷款住宅贷款业务。1997年央行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，该政策标志着中国住房消费信贷开始启动。而1998年央行公布的《个人住房贷款管理办法》则是住房金融信贷最为重要的政策文件。它确定的未来房地产金融市场发展的基本方向，从而建立起了中国特色的“银行为主、信贷为主、一级市场为主”房地产金融市场体系。在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高;政策性住房金融发展滞后;金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行等。

　　其实，关于这个问题，欧美国家已经有了实践经验。以荷兰为例。荷兰是一个市场经济的国家，各种资源实行自由配置。政府对经济问题很少干预，但在住房问题上却实行干预及宏观调控等政策。荷兰政府实行了一整套行之有效的住房政策，归纳起来就是通过一系列的税收、补贴、金融、贷款、担保和保险六大手段鼓励高收入的家庭建房，推动中等收入的家庭买房，帮助低收入的家庭租房。税收，贷款额越大，免税额越大荷兰是个人所得税征收很高的国家，但对贷款购房的人来说，个人所得税就享有一定比例的免交额度，这个免交额度是根据银行贷款的利率和贷款的总额来确定的。贷款的额度越大，个人所得税的免税额就越大，因此，在荷兰几乎所有要买房的人都向银行申请贷款。

　　第二是补贴，低收入者都可享受住房补贴根据政府确定的收入标准，符合低收入标准的个人都可以享受住房补贴，是一种直接补贴，居民可以以自己的住房意愿支配补贴。再次是金融，鼓励金融机构发放各种住房贷款政府鼓励银行及其他金融机构发放各种住房贷款，通过自由竞争，创新住房贷款手段，将住房贷款的利率降低到居民能够接受的合理程度。还有贷款，全过程分阶段固定利率住房贷款所谓全过程分阶段固定利率住房贷款，是将一笔住房贷款分解为若干个阶段，每一个阶段实行固定的利率，当这一个阶段结束后，再根据当时的金融市场的具体情况确定下一个阶段的利率并将其固定下来，具体运作是通过双方协商。这有以下好处：一是可以有效地减少银行贷款管理手续，二是可以大大地增强借款人的预期稳定性。将人寿保险引入住房贷款由于荷兰个人所得税税率高，住房贷款自由化，特别是荷兰的银行业和保险业混合经营，银行都有保险业务，所以运用这个手段来得简便易行。这种金融手段的好处是将人寿保险和住房贷款一起实施，不单独核算，所以比分别购买人寿保险和住房贷款的成本低。

　　此外，荷兰还设立国家住房担保基金住房担保基金是政府进行住房干预政策的主要手段。国家将一批经济效益好、管理规范、资产规模大的房地产企业组织起来，按照企业资产的规模缴纳一定比例的资金，当担保基金不能履行担保义务时，政府出面代为担保基金履行担保的义务。增加了政府对住房市场的宏观调控能力;可以进一步规范住房市场;可最大限度地降低房地产开发企业的融资成本;有政府出面担保，虽然不是直接的，但使企业的信用得到加强;可降低售房价格。

　　更为重要的是，尽管目前许多房地产金融政策及制度安排看上去是从发达市场经济国家引入，但是许多房地产金融政策只是学其形而无其神。比如说，中国的住房预售制度就完全是一种单边风险承担机制。即这种住房预期制度仅是根据1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。由于这种房地产金融制度安排留下的是计划印迹，从而使得这种房地产金融政策基本上与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。其制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。由于这种住房预售制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。对于这样一种存在严重的利益扭曲的房地产金融制度，2004年央行提议要取消这种住房预售制度，但遭到房地产开发商激烈的反对，从而使得央行取消住房预售制度的建议完全消失。

　　当然，中国房地产金融政策所面临的困难可能比这还多，这里仅举出一点。正因为，中国房地产金融体系存在严重的缺陷，所以，房地产中长期规划就得重新检讨当前的房地产金融体系，找出其问题所在，这样才能找到解决问题的办法。因此，房地产中长期规划的金融政策应该从以下几方面入手。首先，要围绕房地产业发展之目标，研究建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的房地产金融制度，比如以359号文件把投资与消费区分，就得建立起商业性与政策性两者并行的住房金融体系。这样既可以商业化的方式支持住房市场发展，又能顾及中低收入者等特定人群的住房金融问题。比如要通过对现行的住房金融体系改革建立起“市场为主导、监管有度、一二级市场联动、风险共担”的住房金融体系。

　　自20世纪80年代以来，就如何发展我国住房金融市场，国内曾进行过很多探索。1987年，我国在烟台和蚌埠开始了住房储蓄银行的试点，试行合同储蓄模式，但没有取得预期效果。1991年，上海率先推出了强制储蓄性质的住房公积金制度，并逐渐在全国推广，为城市建设经济适用住房及职工个人购买住房提供了大量低成本资金。1998年，我国停止住房实物分配后，银行发放个人住房抵押贷款得到了很大发展。但从现实需要和未来发展来看，住房金融现状还远远不能适应形势的要求。

　　我国住房金融机构组织体系不健全。纵观世界上住房金融发达的国家，大都具有完整的住房金融体系，如美国的住房储蓄贷款银行、储蓄贷款协会、互助储蓄银行等;德国的抵押银行、消费信贷银行、担保银行、住房信贷协会等。这些官方或私人的、商业性或政策性的住房金融机构组成了一个健全和完善的金融体系