2009年已经过去一半，回望过去的半年，青岛的二手房市场并不算平静。从1月份市场低迷，到2月的略微复苏，再到4、5、6月的成交逐步放量，“回暖”的基调为上半年的二手房市场最终定音。

　　上半年，二手房市场突出的特点就是交易量上升和房价的不同幅度上涨，许多对楼市有着敏感神经的中介，纷纷通过兼并、开新店等方式扩张门店数量;另一方面，不少中介开始忙着招兵买马，为抢占下半年市场做准备。

　　交易量超新房

　　今年上半年，我市二手房成交量走出一条上扬的曲线。据相关部门统计，2009年以来，岛城二手房交易量持续看涨，尤其是进入三月份之后，交易量陡然猛增，四月份市内四区的签约量更是突破了3000套。五月份岛城市内四区二手房成交2773套，成交量较4月份略有下降。六月份，全市二手房成交量依然保持在高位。

　　据了解，今年1—5月市内四区新建商品住房销售8880套，而二手房方面，市内四区二手住房成交登记11657套，如不出意外，再加上六月份的成交，上半年市内四区的二手房成交量无疑将反超新房。

　　“从1月份以来各个门店都很热闹，看房的、挂房的、签约的，平均每个门店月成交量在15套左右，而去年仅仅为三四套。其中4、5月份表现最优。”22世纪不动产市场部负责人告诉记者。

　　上半年的市场火爆与政策引导有很大关系。自 2008年11月1日起，国家出台了一系列税收优惠政策，对个人买卖住房给予税收免征或退税的优惠。目前，市地税征收局二手房交易退免税累计受理申请已达2000余份。

　　据21世纪不动产青岛区域总经理刘刚分析，二手房交易的“小阳春”具有多重原因，一方面国家相关政策开始显示宏观调控的力量，而在这之前被限制的刚性需求很好地得到了释放，相对来说较低的二手房价格水平也促进了购房者的出手决心。在多重原因的促进下，岛城二手房交易量上升也是在预料之中。

　　价格现“倒挂”

　　从价格上来说，伴随着二手房交易量的放大，我市上半年的二手房交易价格也逐步走高。据统计，今年1—5月份我市二手房交易均价为每平方米4345元，同比上涨4.82%。

　　有关人士认为，年后市场信心的恢复，导致二手房销售市场成交量大幅回暖，从而带动了价格的小幅上扬;而随着岛城前几个月二手楼市的持续回暖，后入市房源价格相对较高，同时部分业主看到楼市回暖，跳价现象明显，导致成交价格有所上涨。

　　此外，不少区域还出现了新房与二手房价格“倒挂”的现象，在市南、市北和四方三区域尤为明显。

　　惠百家不动产运营总监赵明东认为，“新房和二手房市场价格的‘倒挂’并不是什么新鲜事物，但在今年表现得比较突出。究其原因，除了受到二手房市场回暖从而价格上调的影响外，新开楼盘的低价入市也是另外一个重要原因。”

　　据了解，节后新建楼盘开发商多采取低价入市的谨慎营销策略，如合肥路沿线的中房福岭嘉苑、新侨花园、竹韵山色等新开楼盘，开盘价多在6000元/平方米左右，而同地段相隔不远的二手房均价多在7000元/平方米，因此出现了新房与二手房价格“倒挂”的现象。

　　中介忙扩张

　　“没有淡季的市场，只有淡季的心态。”这是中介行业广为流传的一句话。从2008年下半年开始，观望是市场的主旋律，不少房产中介公司都经历了裁员、关店等种种冷遇。从今年二月初，潜在购房者的观望情绪开始慢慢弱化，岛城各品牌中介公司业务又繁忙了起来。

　　“中介行业的变动总是走在楼市最前面。去年，中介机构数量缩减，成为整个楼市进入寒冬的信号。而今年上半年，各大中介机构却有着扩张的冲动。开年的良好业绩，已经让21世纪、青房置换、22世纪、惠百家不动产、太平洋房屋等一些具有实力的品牌中介充满信心。”一位业内人士表示，甚至一些去年紧缩门店的中介，也表示准备恢复去年门店的人员配置，除了四处招兵买马储备房产经纪人，很多中介还在奋力抢店。

　　“市场好，不开店不行。哪儿成交量高，就在哪儿多开店。不少中介公司，三四月份的成交量比2007年最高峰的时候还火。”然而，也有一些业内人士认为，这轮刚性需求消耗过后，楼市在下半年有可能遇到新的瓶颈。一家刚开了新店的中介负责人告诉记者，“虽然开了些门店，但心里并不踏实，主要是未来的经济走势还不太明了。”

　　租赁市场下滑

　　自今年二月份以来，岛城二手房交易量持续居高不下，相比而言，房屋租赁市场却逐渐走“下坡路”。

　　业内人士认为，上半年的租赁市场主要呈现两个特点，一是随着二手房市场买卖的好转，不少房源由转售为租改为转租为售，导致上半年挂牌的出租房源尤其是中高档房源减少;二是受到经济形势的影响，写字楼和高档住宅的租金出现下滑，而中低档二手房的租金水平则与去年持平。

　　“现在看房买房的人多了，租房的人却明显少了很多。”对于租赁市场的低走现象，一位业内人士指出，大部分的租赁需求在二三月份基本上释放完毕，此外，去年因观望而推迟进入市场的需求人群不断涌入新房和二手房市场，也使得租赁需求的缺口进一步拉大。

　　“去年下半年，市场整体低迷不振，二手房市场交易量下挫，而房屋租赁市场开始进入旺季。随着今年二手房买卖市场成交数据的持续上扬，部分房主开始从转售为租转换为转租为售，这也是近期租赁挂牌减少的主要原因。”

　　下半年被看好

　　对于今年下半年的二手房市场走向，不少业内人士表示乐观，这从近期我市多家大型中介公司大幅扩张、新增加盟店可见端倪。

　　21世纪不动产青岛区域总经理刘刚认为，在经历了三、四月份的爆发增长之后，市场重归理性也在情理之中，更好的平衡供需双方的关系后，市场自身的调节作用伴随着相关政策的进一步深化将使交易量稳定回升。二手房在经历传统的夏季平稳期之后，九、十月份的交易曲线仍有可能实现四月份的复制。

　　业内人士表示，自去年11月份我市颁布的支持居民购房的五项新政以来，优惠的税费政策使得大量的刚性需求被释放出来，但是此政策仅仅执行到今年年底，明年是否会延续利好政策还是个未知数，这将促使购房者在下半年出手，以享受税费优惠政策。