理性抄底还是虚火过剩

　　广渠路15号，这一几经起落的北京“昔日地王”再度披上了光环。6月30日下午，北京市国土资源局二层交易大厅，包括万科、保利地产、SOHO中国、远洋地产在内的11家房企齐聚于此，参加了该宗地块的最后竞价。

　　经过97轮的激烈角逐，广渠路15号地最终以40.6亿元的天价被横空出世的“黑马”——中化方兴投资管理(北京)有限公司收入囊中，溢价率高达146.51%。在扣除1.5万平方米的廉租房后，楼面地价达到15313.7元/平方米。这一有着央企背景的公司，成为了北京楼市成交总价和楼面单价的双重“地王”。目前，该区域内楼盘的销售均价在18000元/平方米左右。

　　6月下旬，北京市有一批房地产开发用地进入集中竞拍阶段，地产商之间的“夺地大战”随之上演。包括通州九棵树地块、朝阳奥运村乡地块、广渠路15号等在内的热门地块，均不断刷新“地王”纪录。

　　“我们参加了奥运村乡地块和广渠路15号地块的现场竞价，但还没来得及举牌，报价就已超过我们预期的上限了。”金融街(000402)一位高管人士对中国证券报记者坦言。

　　一位资深地产人士指出，近三年来，北京市一直坚持偏紧的土地供应政策，有效开发的土地并不充足;但另一方面，旺盛的市场需求吸引了全国地产商竞相进入。今年以来，宽松的货币政策又使得不少地产商、尤其是具有央企背景的地产商手持大量货币资金，导致动辄几十亿拿地的现象屡见不鲜。目前北京房地产市场的热度，已超过2007年的顶峰。

　　央企资金“泛滥”

　　6月26日，央企“黑马”成都中泽置业19.6亿元夺得北京“奥运村乡地块”，创造了北京单价最高的地王，楼面地价达15217元/平方米。时隔四天后，广渠路15号再度上演“地王争夺战”，结果又是一家央企成就了北京的新地王。

　　知情人士透露，中化方兴投资的实际控制人就是中化集团。而这家央企目前正在整合旗下的地产业务。

　　“我们的底线是33亿，最后拍到40亿以上，真的没有想到。”SOHO中国董事长潘石屹在竞价结束后对中国证券报记者表示。

　　资料显示，北京近期出让土地均在众多开发商的“虎视”中以高溢价成交。继5月21日广渠门外10号地以10.22亿元、楼面均价15140.74元/平方米、溢价率高达241.52%的“天价”成交后，6月25日通州区九棵树大街居住项目以17.4亿元、楼面均价6264.58元/平方米、溢价率122.9%成交。6月26日朝阳区奥运村乡一地块更是以19.6亿元、楼面均价13171.23元/平方米、溢价率124.32%的价格，再次点燃土地市场激情。

　　而这一切，源于信贷宽松后，部分房地产企业资金十分充裕。

　　“今年以来，信贷十分宽松，而银行放贷往往向大型企业倾斜，因此不少央企手中聚集了大量的财务资源。在制造业盈利能力尚未走出低谷的背景下，这些资金流入房地产开发领域的可能性很大。”中粮内部一位研究人员坦言。

　　天鸿地产一位高管指出，“在北京，拥有百亿以上资金的开发企业十分普遍。现在，即使一线开发商也不能保证能拿到看中的土地。很多地块，都是被那些并不知名的企业拿下，而这些企业的背景都很深。”近期频繁活跃于北京土地市场的中国电子便是一例。

　　按照惯例，土地竞拍一般由母公司设立项目公司或以子公司的名义去执行。竞得奥运村乡地块的成都中泽置业，便是中国电子产业开发公司下属子公司，而后者则是中国电子信息产业集团全资公司。资料显示，中国电子信息产业集团是国有独资特大型企业，拥有61家二级公司，13家控股上市公司。

　　优质土地不足

　　中国证券报记者根据官方公布的数据统计，2007年至今北京市通过“招拍挂”出让的住宅及商业用地面积总计2260.72万平方米，规划建筑面积达到2985.6万平方米。而根据北京市统计局数据，从2007年至2009年5月，全市商品房销售面积累计已经达到4257.42万平方米，住宅销售面积累计达到3404.44万平方米。据此计算，从2007年至今，商品房的供需缺口高达1271.82万平方米，其中2007年和2008年商品房的供需缺口为年均549.71万平方米。可以看出，土地供应明显不足。

　　“近三年来，北京市招拍挂土地的规划建筑体量，与商品房年均销售量相比明显偏少。今年以来，城区四环内地块的供应量，已经降至个位数。”银河证券一位分析师对中国证券报记者表示。

　　今年上半年，北京市商品房销售迅速放量，连续数月创历史新高，使得京城地产商的库存房源大幅下降。北京市房地产交易管理网的最新数据显示，截至6月28日，北京市可售期房住宅75111套，面积964.82万平方米;与今年初相比，分别下降31.3%和28.9%。其中，东城、西城、崇文、宣武四区的可售期房住宅合计仅为5200余套。以1000余个在售项目计算，北京平均每个项目的期房住宅存量仅70余套。“供不应求”的故事又开始蔓延。

　　从年初至今，北京城八区仅推出12块住宅及商业用地，土地面积共计37.80万平方米，同比下降70.36%;规划建筑面积66.63万平方米，同比下降60.73%。

　　“今年下半年，北京四环内基本没有住宅用地供应，开发商尽力拿地、同时控制销售节奏也就顺理成章了。”昨日，参与广渠路15号地现场竞价的一位地产公司高管告诉中国证券报记者。

　　业内人士对此表示了极大的担忧。“土地供需缺口不断扩大，将导致未来商品房有效供给下降，加剧市场供求矛盾。”

　　涨价预期日盛

　　近三年来，直接影响到北京商品房价格走势的招拍挂土地，其整体溢价率变化明显。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，2006年北京市商品房土地成交价格的溢价率为16.92%。在疯狂的2007年，溢价率达到72.64%，2008年为41.29%，2009年至今溢价率为29.02%。

　　面包和面粉开始比着涨价，正在加剧市场泡沫膨胀的风险。受地价上涨影响，6月份，北京开发商捂盘之风又起，不少原定于6月份开盘的项目纷纷推迟入市时间。

　　原本应于5月20日开盘的位于东北三环的某楼盘，实际开盘日期就比规定晚了整整一个月。而根据有关调查，这种推迟开盘的现象并不少见。部分楼盘不仅未按政策规定在取得预售许可证后3天内开盘销售，而且用先收取“诚意金”的方式确定潜在客户数量。到真正开盘时只销售预定数量的一半，并通过不断提高售价造成楼盘热卖的景象。

　　业内人士透露，一些楼盘每次只拿出几个单元来卖，通过这种捂盘的手段一来可以起到涨价的目的，二来还能调动购房者的购买热情。

　　万科总裁郁亮日前在参加由中国证券报主办的“2008年度金牛百强上市公司高峰论坛时表示，“北京土地竞买我们也参与，但万科没有志在必得的地。目前市场确实应该说出乎所有人意料，反转速度比较快，这反而令我们警惕。”郁亮认为，房价应和居民收入水平相匹配。如果长期脱离老百姓实际收入水平的话，房价一定不可支撑。房地产市场和不可能仅靠投资来维系。

　　不过，也有开发商认为，近期土地市场的火爆主要集中于部分热点区域，整体而言，市场还处于复苏阶段。首创集团总经理刘晓光表示，该公司也正在寻找好的地块，比如核心城市的核心地段。总体而言，现在土地的价位还处于低位，地王是个别现象。