摘要：为什么要转型，动因就是环境在变化，我们所处的经济环境，行业的生存环境都在变化。从魂道术法器来看，企业的远景和目标是魂，商业模式、增长模式是道，设计、开发、营销、克服是术，组织与管控体系是法，就是管理之法，还包括人力资源体系。基于这些之上是IT的管理工具和企业文化，定义为器。

　　在2011“中国管理.全球论坛”的房地产分论坛上，金蝶房地产高级顾问潘子建从专业角度为大家做了分享。他说，我国最新三季度的经济数据，1—9月份我国GDP的增长总体是9.4，如果按照季度分的话，一季度是9.7，二季度是9.5，三季度是9.1，三季度的GDP的增长是2009年四季度以来八个季度最低的一年，在总体宏观经济情况下，看分项指标的时候，房地产指标中，房地产的开发增速，在今年的1—9月份处在相对比较低的点，从整体的宏观经济形势和行业的发展形势来看，外部的环境存在比较大的不确定性，新形势下房地产市场特征归纳为四个点。

　　第一，国家的房地产调控的政策将持续，而且高压的态势还会持续的影响。

　　第二，房价上涨的趋势得到了有效的控制，从这几个月的经济形势，包括房价的走势来看，房价增长的势头得到了控制。房价下行的压力变得越来越大。

　　第三，房地产投机的行为得到了有效的控制，投资回归到理性。

　　第四，行业的优胜劣汰将加剧。

　　近期国家出台一系列的宏观调控，从金融到政策号称是史上最严厉的宏观调控。我们发现最有趣的事情，10月11日的时候，佛山市的住建部门发了一条新闻，对佛山的限购政策进行适度的放宽，消息发布不到24小时，在当天的21点在政府的网站上发布暂缓实施的通知，在地方政府朝令夕改的事件中，可以看得出来，中央政府对宏观调控的力度和决心还是非常大的。

　　受到一系列宏观政策的影响，国内房企的资金受到比较大的压力，第一销售规模受到限制，第二销售金额受到限制。今年以来，不仅是房地产企业上市的IPO渠道被严格的控制，已上市的房地产企业再融资也受到非常严格的控制，据不完全的统计，今年以来房地产企业的上市再融资有2000亿元的融资计划受到了搁置，房地产企业应积极的应对。

　　在宏观调控和企业的应对措施下，外部环境的不确定和宏观调控给房企带来了压力，这种情况下，行业的优胜劣汰进一步的加剧。巴菲特说，只有在退潮的时候才知道谁裸泳，高进的时候，无论大的开发商还是小的开发商，只要拿到地就可以赚钱，内部的管理体系和核心竞争力并不是太重要的。一旦行业遇到了调整，这个时候，成熟的房地产企业跟中小型非成熟的房地产企业的经营将会存在比较大的差异。对于很多种小型的房地产企业而言，现在面临非常大的生存危机。

　　最近有很多的消息，温州部分的老板跑路了，包括制造业的企业和房地产企业。最近在鄂尔多斯有一小型房地产企业因为资金链断裂而自杀，这是极端的个案，反映出目前的经济形势下，中小型房地产企业面临比较大的生存压力，并不是所有的房地产企业，在这样的情况下，都面临很大的困难，还有成熟的房地产企业在逆势中有所增长。

　　最新的数据，万科净利润同比增长5.8%，万科已经提前两个月实现了今年千亿的销售额，今年突破1200亿元是没有问题的。中海的毛利率达到了42%，富力净利润的增长超出了200%，成熟的房地产企业，利用自己的规模优势和内部完善的管理机制和风险防范机制，在行业的逆境中也取得了比较大的成长。新的经济形势下，房地产企业面临着管理的转型，转型之路的核心是快速反应市

　　场的变化能力，第二提升风险控制的能力。

　　转型之路的核心是快速反应市场的变化能力，第二提升风险控制的能力

　　讲到管理创新，一般来说，管理创新要学西方，要学西方先进的管理理念，实际上从金蝶对管理创新的理解，管理创新一定要融合中国的管理哲学和现代的管理科学，还有成功的管理实践，要实现思想性、科学性和有效性的统一。

　　从魂道术法器看房地产企业转型

　　老子是道家的创始人，也是中国古代最知名的哲学家和思想家，道家的思想中，道法自然是核心的资源，包括道可道，非常道，名可名，非常明，人法地，地法天，天法道，道法自然，魂生道，道生魂。这是企业管理的视角，所谓的魂是指企业的立业之本，企业未来要做成什么样，我们的远景和使命是什么，第二个道是生存之道，企业要立足在行业中，要立足在市场中，我的生存之道是什么，我最核心的能力是什么，我的商业模式是什么。运作之术，业务运营模式是怎样的，业务流程、组织是怎样的。制胜之器，让企业的管理达到更高的境界。

　　企业的远景和目标是魂，商业模式、增长模式是道，设计、开发、营销、客服是术，组织与管控体系是法，就是管理之法，还包括人力资源体系。基于这些之上是IT的管理工具和企业的文化，定义为器。

　　魂道术法器在房地产新形势下有哪些创新的做法，对于魂来说，房地产的战略和使命愿景，不同的发展阶段有不同的战略和选择，对于区域型的中小型房地产企业来说，更多的是选择项目导向，由区域走向全国的中型房地产企业，选择的是战略指引型。对于跨地域，全国大型的房地产企业，选择的是战略导向型。对于中小项目导向型企业，更多关注的是今天，如何将项目做好，今天如何将项目卖出去，资金如何更快的回笼。对于中型房地产企业来说，战略的指引下，除了关心今天还关心明天。

　　大型的房地产企业更多关注的是今天、明天和后天，关心的是企业运营的风。战略中分为三种模式，第一种是领先战略，一个领域和行业处于领先。第二种是差异性的战略，不一定做得最大，可以在细分行业中做得最好。第三就是规模战略，我一定要在某个领域做成最大。

　　万科和万达，一个在住宅开发领域是老大，一个是商业领域的老大，从他们的企业战略和使命远景来看，执行的是领先战略，例如万科做中国房地产行业持续的领跑者，它强调的是持续和领跑者，这是典型的领先战略。对于恒大地产来说，产业报国，给更多人舒心的家，强调的是更多，就是讲规模，今年恒大的经营业绩做的很好，增长很快。

　　对于多种型的房地产企业，例如越秀、奥园都在各自领域有差异化的战略，刚才辛总介绍了奥园项目的情况，我是奥园的业主，奥园一直构筑低碳健康生活，将健康作为非常核心的经营理念，在广奥开盘的时候，打造的就是运动就在家门口的理念，有一个配套5万平方米的健康理念的工程，在广州是非常领先的经营理念。最近听辛总介绍，南沙奥园打造养生的概念，实际上都是围绕健康核心的经营理念将房地产进行延伸。在差异化战略的引导下，奥园也取得了不俗的发展成绩，以上是我对房地产企业使命和愿景的解读。

　　道就是企业的生存之道，靠什么赚钱，靠什么生存，这是企业核心的商业模式。房地产企业的商业模式，有三个关键的点让大家思考，第一个是在哪些区域布局，传统的几大经济圈，包括长三角、珠三角、环渤海、成瑜经济圈，目前在整个新形势下，有一个非常明显的趋势，现在的情况是由一线城市向二、三线城市转移和倾斜，第二个核心点是产品，我们要找准客户的需求，产品的创新更加的重要。

　　产业的价值链，里面有一、二、三线模式，有地产开发模式，房产开发模式，物业运营模式，在这些运营模式中，要选择产业链上的点，这些是商业模式选择时核心关注的几个问题，还有就是目前商业模式在区域策略和新形势下的趋势，就是向二、三线城市布局和转移。产品策略中，有传统的住宅地产、商业地产、园区地产、工业地产、复合地产，旅游、度假、休闲、高尔夫都结合在里面。

　　产业链和价值链的策略中，传统的地产开发模式、物业经营模式，大量的房地产企业，包括万科也提出向商业地产转型，未来要有25%的产出来源于商业地产和支持物业，在整体产业链的选型的角度，有很多新的趋势。 商业模式的选型中，新形势下有非常重要的趋势，很多的房企纷纷转向商业地产，寻求调控政策的避风港。

　　我们的业务如何运行，规划、研发、工程、售后服务、物业怎么做，这是房地产的业务运作模式。对于住宅和商业地产的开发来说，业务模式是规模化的开发，快速滚动和开发，网络化的发展。对物业管理来说，主要的模式是为品牌提供支撑。对相关业务能力要求来说，万科在住宅开发中是佼佼者，产品标准化和成本控制已经达到了精益求精的状态，对于商业地产来说，更重要的是商业策划能力和项目规划设计和后续的招商运营，这些业务运营的能力都将成为企业核心的经营能力。而对未来更多的是关注于客户服务、提升客户满意度。