这是不是在走回头路?
区域聚焦本身没有错,全国性扩张也没有错,两种做法有利也有弊。远洋地产在经过四年探索后,意识到全国性多区域聚焦是既能解决单一区域经营风险,又能提升抗风险能力。具体而言,就是要在多个核心城市的核心地段上大做文章。这似乎又是地段论,而远洋的地段论显然是升级版,一是人多的城市,二是先天的自然环境能够吸引新的人口流动的城市,三是城市规划稳定,能够吸引流动人口的城市。远洋版新地段论着眼于存量核心和增量核心。在新地段论下,天津武清成为远洋地产下注的重点区域。李明说,京津冀一体化的提出,受到了地产企业尤其是以北京作为大本营的房地产企业高度重视。因为以往的一体化都是自下而上,这次是自上而下,三个地区的政府都将其视为区域发展的机会,北京房地产市场也会发生变化。在李明眼里,还有一层变化,京津冀一体化对于商业物业将会产生更大影响。
按照新地段论,远洋地产为何早不在北京拿地?李明给出的理由是,以前并不是好时候,他也不后悔。李明曾在2013 年对媒体算过一笔账,目前北京的土地市场,普通的住宅地块楼面地价都接近每平方米2 万元人民币,还要配建公共租赁住房、限价销售等,企业盈利空间明显受限。在盈利空间不足时,房地产企业将很难维系。这就意味着,远洋地产要在地价合适的时候才在北京拿地。彼时,他对北京市场的判断是,2014 年,北京的土地价格一定会下降。
事实上,远洋地产此前斩获的几个北京地王项目陆续解套,其利润并不低。
在新增扩张规模上,远洋地产2014 年预计投资额将在150 亿元以上,目前已花掉近80 亿元,北京和天津“进货”11幅地块。重点依然是京津冀、长三角和珠三角三个区域,不同的是,远洋地产更强调核心城市和核心地段。市场的波动也让远洋地产拿地更有变通和灵活性,李明说,这些资金并不一定要投出去,具体要看市场情况。
不低于30% 的高周转
走规模化高增长,在核心城市和核心地段争天下,要有过硬的实力,具体而言,就是高周转的能力。
2013 年,在远洋2100 万平方米的土地储备中,接近300 万平方米为商业物业,而其中有一半以上是持有型商用物业,这影响了远洋2013 年的毛利率水平和周转速度。即便如此,2014 年,远洋地产在内部定的目标是把周转速度大概提升三分之一,要使周转率从22%提升到30%。
眼下的困境是,在远洋地产目前2100 多万平方米的土地储备中,30% 左右为大规模项目。小盘周转快,大盘周转慢。据了解,远洋地产对二、三线城市100 万平方米以上的超大规模项目进行调整。比如,秦皇岛项目是分期拿地,后续将减少拿地规模或者暂缓拿地,以此来控制资产规模盘活土地。从远洋地产年初在北京拿地的规模看,3 幅地块均不超过30 万平方米。
提高周转率,就要在提高结转收入以及降低存货上做文章,一方面是做到按期交付,另一方面库存较大的城市会选择以灵活的定价实现快速去化。2014年远洋地产的销售目标是400 亿元,可售资源约730 亿元,去化率为50% 左右。
如何去化,首先要对存货进行分类。远洋地产规定,存货中的滞销项目是指拿到销售许可证一年以上的,拿到销售许可证跨年度或者达3 个月以上的为续销项目。李明说,“针对销售周期较长的个别项目的现房资源以及尾盘项目我们有促销的想法,优惠幅度不超过单套房屋总价的5%。”促销仅仅是针对二、三线城市,以往存货意味着升值,而今后存货可能意味着贬值。在一线城市,比如北京,面对限价令,远洋地产则尝试延长销售时间,把期房变成现房再卖,这就保住了利润。
2013 年,远洋地产竣工的总楼面面积和竣工的总可售楼面面积分别约为402.7 万平方米和318 万平方米,较2012 年分别增加了42% 和35%。远洋地产表示,2014 年继续维持其2013 年的施工规模。
找钱、去库存、抢地成为远洋地产2014 年的关键词,也在昭显远洋地产的新野心,新野心的背后,中国人寿和南丰集团的价值愈加凸显。(本刊记者张增艳亦有贡献)