在新的宏观调控背景下，随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响到

　　摘要：在新的宏观调控背景下，随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展。当前，我国房地产企业严重依靠商业银行贷款的现状导致融资风险高度集中、银行风险提高、房地产企业面临资金瓶颈等弊端。现行较为成功的房地产企业融资渠道：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道，重点培育发展房地产信托业务，完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道;二是不断完善房地产企业融资相关法律法规，确立房地产信贷的法律地位;三是继续加强房地产信贷监管完善制度建设;四是鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究等。

　　关键词：房地产;企业融资;房地产信托

　　引言

　　从广义上讲，融资也称金融，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的猜测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供给，以保证公司正常生产需要，经营治理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机。

　　房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道，体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中心经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为“从紧”，中心就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

　　本文将围绕国家宏观调控的大背景，辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后，结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

　　一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

　　我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供给结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供给结构及税收方面的政策。

　　就金融调控政策而言，由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控就成了治理层最常用、最有效的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务治理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：

　　出台《关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》

　　2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》，要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

　　调整商业银行自营性个人住房贷款政策

　　2005年3月，央行公布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限治理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

　　建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

　　2005年8月，央行发布2004年房地产金融告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑答应商业银行发放固定利率个人住房贷款。

　　发布《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》和《关于规范房地产市场外汇治理有关问题的通知》

　　2007年7月，建设部、外汇局等部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》和《关于规范房地产市场外汇治理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

　　发布《关于加强商业性房地产信贷治理的通知》

　　2007年9月，央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷治理的通知》明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　最值得关注的是2007年，除了落实2003—2006年出台的各项措施外，2007年的宏观调控政策再次强化，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件，使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

　　此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充;非凡是连续6次加息、10次提高存款预备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色，以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

　　二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

　　随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，尤其是在国家土地大限令过后，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来，房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

　　我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

　　长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有：

　　1.银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示，截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比，增长速度却有所下降，主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此，目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。

　　2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督治理委员会开始通过“窗口指导”的方式，对今后一段时间内房地产企业IPO以及其他再融资方式加以限制，内容包括暂停受理房地产企业IPO的申