策划人语

　　2009年我国经济的运行，注定将呈现一种错综复杂的局面。

　　受国际金融危机和我国经济深层次矛盾的影响，2009年我国的经济增长不可能一帆风顺，对于将要遇到的困难，我们应当做好各方面的准备。而另一方面，在各项强有力的政策作用下，经济运行中的一些先行指标已经出现了回暖的迹象，我们完全有信心率先摆脱全球金融危机的不利影响，独自闯出一片广阔的天地。

　　如何走出金融危机的阴影?2009年，我国的行业经济运行将会怎样?弄清了这些问题，我们就能够把握住经济运行的先机，我们的信心也就有了可靠的来源。这里，我们选取了一些有代表性的行业，对这些行业未来的走势加以分析，希望找出上述问题的答案。

　　1998年住房制度改革之后，我国房地产业经历了“黄金十年”，虽然自2003年就开始进行宏观调控，却硬是持续繁荣至2008年上半年。在内外部经济调整、宏观调控、自身周期的综合作用下，从2007年第四季度开始，房地产市场初现调整迹象，但一直僵持到2008年第三季度，全国房市才快速步入下行轨道。那么，2009年房地产市场的趋势将会怎样呢?记者与上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭进行了交流探讨。

　　杨红旭分析说，首先，我国房地产市场发展仍难以摆脱外界经济环境的影响。由于国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重。虽然国内经济的基本面比主要发达国家要好一些，但国内经济下行已成定局，股市、房市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，全国将在2009年为经济增长“保八”而奋斗。因此，在内外宏观经济双重负面影响下，2009年我国房地产市场必然也会同步下行。

　　决定房市走势的另一个重要因素是国家救经济、救房市的政策措施。应当说，去年10月份以来中央和地方政府救经济、救房市的态度是鲜明的，力度还在不断增加中，那么，是否意味着2009年房地产市场因此会触底反弹，步入下一轮增长周期呢?杨红旭认为，政策利好难以在2009年迅速转化成市场回暖的实效。原因很简单，绝大部分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。任何一次调控，都需要经历几年，出台的诸多政策才会收到显著成效。比如，上次房地产紧缩型调控从2004年开始，直到2007年才见效。

　　从周期性规律来看，房市周期基本与经济周期同步。他表示，改革开放以来，我国经济经历了三个周期，若按前两次规律，2011年至2012年将有可能迈入新的增长期。另外，对比1998年和2008年中央两次救经济，可以发现二者面临的外部环境和采取的措施有许多相似之处，但1998年GDP增速却没能守住8%的关口，降至7.8%，1999年进一步下滑至7.6%。由此可以推测，2009年GDP增长必然继续下滑，能否保住8%，形势并不乐观;2010年经济增长会有所回暖，但很难迅速进入下一轮增长期。由此，我们可以大致推测，本轮中央救经济，虽然力度很大，但也很难在两年内显著提升经济，2009年至2010年，我国经济基本上会在低部调整。

　　由于房地产市场周期基本与宏观经济同步，有时会稍微提前一段时间，因此，杨红旭认为，2009年中国房市仍然继续下滑，市场底部极有可能出现在2010年，其后会维持1年至2年的小幅上行加盘整的态势。当然，房市回暖的时间节点还跟政府救市的力度有关，如果2009年中央和各地政府持续加大救市力度，则不排除市场在2009年下半年见底的可能性，但总体来说，这种可能性较小。

　　从成交量上判断，尽管部分城市已经出现成交量“超跌”现象，但我国住房需求的基本面没有大的改变，一方面投资和投机需求大幅萎缩，而另一方面以首次置业和二次改善为目的的自住需求依然大量存在，正是这些需求将使2009年成交量维持在低位盘整的状态，不可能在2008年下半年这样的低位基础上继续大幅下跌。

　　不过，杨红旭判断价格走势却没那么乐观。目前，全国房价并未明显下跌，2008年12月70个大中城市房屋价格指数同比增幅为-0.4%，说明房价水平仅仅是回到一年前。也正因如此，新年前国务院才在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中引导开发商调整价格。他预计，2009年全国房价将保持下跌的总趋势，2010年到底的可能性更大。以美国房价走势为参考，美国标普公司的十大城市房价指数2006年6月达到最高点，其后开始回落，2008年10月环比下跌2.1%，同比下跌为19.1%，比2006年6月最高点下降24.86%。而目前我国70个大中城市房屋价格指数同比刚刚由正增长变为负增长，房价泡沫远未完全消除。

　　考虑到以上因素，杨红旭相信，2009年必然还会有新的救市政策出台，并且房地产宏观调控性质将在2009年发生质变。他说，从2004年至2008年上半年，属于紧缩型调控，从2008年下半年开始，属于对紧缩型调控松绑，这种放松行为估计到2009年上半年结束，从2009年下半将转为扩张型调控，政策力度会更强更大。

　　杨红旭预测，2009年可能出台的调控政策会包括以下几个方面。一是税收环节，二手房交易环节的税收还有减免空间，营业税还能再降，个人所得税可能暂免，契税还可以更低，更历害的可能是购房抵扣个人所得税，历史上部分城市曾执行过，上海1998年至2003年间执行效果就非常好。二是信贷环节，二套房贷政策肯定会继续放松，国务院已把这项权力下放给商业银行，而绝大部分自住贷款都是优质资产，出于竞争需要，商业银行会从宽发放。对于开发贷款，也会适当放松。三是针对中低收入家庭购房实行贷款贴息，国外实行的较多，上海也曾有尝试。四是购房入户，部分城市已在尝试。五是“70/90”政策可能放松，给开发商更大自由度。六是在土地出让、管理、销售方面，给予开发商优惠政策。