“元旦三天我快忙死了，手机响不停，一天要带四五个客户看房。”徐广燕疲惫的脸上是掩不住的兴奋。进入1月以来，这位上海某大型中介的资深经纪突然变得忙了起来，其所在门店每天差不多有20组客户，这个数字要比2008年10月增长了一倍。

　　在刚刚过去的2008年12月，“国十三条”和上海“新八条”紧锣密鼓连续出台。而去年10月以来连续出台的房地产新政以及数次降息所累积的政策效应，也终于在如今有所显现。

　　“政策的放松，特别是二手房交易税费的减免，必然会明显提振上海二手房市场的成交信心。观望中的刚性需求会随政策的引导在短期内陆续释放，而改善型购房需求和部分实力型的长线投资者更是会借机入市。”一位上海市场分析人士说。他指出，这一部分购买能量究竟在当前宏观经济低迷的大势下能够支撑多久，是二手房乃至上海楼市能否回暖的关键所在。

　　挂牌成交激增

　　即便是在业内浸淫多年的资深经纪，徐广燕也完全没有想到，上海“新八条”一经公布，自己冷清多时的手机竟然又会被客户打到断电。“要求挂牌的房源里，两年内的次新房差不多有6成之多，非普通住房的房东也多了不少。”徐广燕说。

　　徐广燕坦言，在上海“新八条”中，两年内次新普通住房和2年以上非普通住房的税费优惠，以及剔除“出具首次购房证明”和“人均面积限制”后对于购买第二套房的契税及贷款优惠的放宽，对于市场的刺激作用确实较大。

　　“之前挂牌的多半是两年以上的普通住房，很多大房型的非普通住房以及两年内的次新房房东都是宁租不售，现在这部分房源也能省下大笔税费了，不少房东都想趁着今年的政策将房子脱手。”徐广燕对记者表示，目前二手房在交易数据中反客为主，上海楼市一、二手住宅的成交格局亦由此逆转。

　　来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2008年前11个月二手住宅成交套数占住房成交总套数的59% (新房部分仅包含商品住宅)，反超一手住宅，而去年同期这一比例仅为44%。

　　不仅如此，2008年11月，上海全市二手住宅共成交10442套，与10月相比成交量猛增3840套，环比涨幅高达58.16%。相较一手住宅同期成交量增长22.63%的数据，二手住宅在政策刺激下的回暖力度显然更大。21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出，这其间固然有一手房价格此前长期居高不下并在楼市低迷期供应量减小的因素，但最高可节约总房价近10%的税费减免政策显然是回暖的主要原因。

　　价跌换量升

　　“成交量的激增并不代表市场触底反弹。目前无论一手还是二手房，托住楼市成交的关键要素还是价格。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞一针见血地指出。据上海中原最新数据显示，2008年12月上海二手房成交量环比大幅增长约28%，全市均价约为13844元/平方米，环比下跌2.6%。

　　何凌飞认为，上海二手房月成交量之所以在去年11、12月环比大幅增长，恢复到万套以上的正常水平，除了税费减免、二套房贷松绑和上海普通住宅标准调整外，主要还是依靠卖家的主动降价。

　　这一分析得到了来自二手房市场一线的直观验证。“现在观望的人少了，诚心客户多了，只要有低于市场价的房子挂牌，马上就会有很多客户看房甚至下单。”徐广燕说。

　　而汉宇地产浦东、闵行、普陀等区域多家门店亦反映，减免税费的利好让大部分急于出售的卖家愿意将减免的税费部分或全部让利给下家，很多房源的挂牌价均根据市场情况主动下调了5%~10%。

　　自去年10月房地产新政颁布以来，在大量普通住房的降价拉动下，包括长宁、浦东、静安等中心及次中心区域内的不少中高档楼盘房源亦出现了明显跟跌。而部分房东在急于套现的目标下，纷纷主动将房价向“内外环140万、内环内245万”普通住房标准靠拢，从而导致区域内中高档二手房价格的普遍松动，由此更吸引了不少改善型需求随之入市。

　　据中原地产最新数据显示，2008年12月，浦东洋泾、闸北大宁、静安北静安等教育优势明显的板块内，以三口之家为代表的置换改善型需求逐渐升温，普遍占板块内次新房成交的60%以上，已成为中高档次新房住宅的成交主力。

　　“二手住宅中高档房源的活跃成交中，还有部分实力雄厚的长线投资者是趁外籍客急于抛盘之际逢低入市，一方面属于改善型需求，另一方面也是长线投资。”何凌飞说。

　　多家中介公司门店经理向记者透露，去年11月以来，受全球金融危机影响，不少来自韩国、中国香港和浙江等地区的业主面临较大的资金压力，在长宁古北、浦东陆家嘴、联洋以及卢湾新天地等板块内均出现了较为集中的降价抛盘，降价幅度普遍达10%~15%，挂牌量则整整增加了10%以上。

　　然而何凌飞认为，近期回暖的成交量大多依靠新政刺激下积聚已久的改善性需求爆发，如果一旦改善型购买力随着降价房源和投资客抛盘一起消融殆尽，或二手房源不再降价，“市场走向未必乐观”。

　　易居中国分析师薛建雄则认为，目前政策的出台已经到达一定的极限，从短期来看其政策效应也已经显现。但楼市未来的运行还将受到宏观经济整体下滑的拖累，政府除了加大对改善型住房消费的政策支持外，还需要对更多中低收入家庭的住房消费给予实际的支持，才可能保持上海楼市的稳定。