案例回放：

　　2005年10月，小张夫妇来京工作，与房主签订了2年的租房合同。入住后，因为装修简单且保暖效果不好，小张打电话给房主，表示自己想出钱装修，房主表示最近出差在外，让小张自己看着办。小张于是自己花钱对房屋进行了装修，同时购置了新的家具和采暖设施，共计花费近万元。

　　2007年10月合同到期，小张夫妇与房主决定不再续租。小张夫妇提出，当初房屋装修花费了近万元，房主应折价补偿。对此房主表示，当初装修是小张夫妇自愿的，不可能补偿，如果不住可以把装修购置的东西全部搬走。小张夫妇表示地板、采暖设施都固定好了，没法拆卸，坚持要房主补偿。双方越谈越僵，房主一怒之下，不但要求小张夫妇将装修购置的东西全部拆除，还要小张夫妇赔偿对房屋改造造成的损失。双方争执不下，诉诸法院。

　　知识点：房屋租赁合同 添附制度

　　问题一：对于装修附合的财产，小张夫妇可以要求房主补偿吗?

　　答：可以，但前提是装修前必须取得了房主的同意。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十六条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定的又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人”。鉴于本案双方对装修增添的财产处理没有约定，而合同又是正常终止，因此应适用“公平合理原则”。小张夫妇须先拆走能够拆除的财产(如家具)，对于确实无法拆除且对房主可适用的(如安装的采暖设施)，可以要求房主接受，并给予补偿。

　　问题二：如果房主坚决否认当初允许小张装修，现在不但要求小张夫妇将装修的东西全部拆除，还要小张夫妇赔偿对房屋改造造成的损失，房主的要求合法吗?

　　答：房主的要求是合法的。《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”如果承租人在未取得房主同意的情况下私自装修，则损坏了房屋的完整性，房屋所有权人有权要求承租人承担恢复原状和赔偿损失的责任。因此，如果小张夫妇不能拿出证明房主当初允许自己装修的有力证据，则适用“侵权责任原则”。其不但不能得到补偿，对于其投入的装修物，能够拆除的，房主可以要求其拆除;不能拆除的，房主也不对其承担赔偿责任;如果因装修或者拆除装修物过程中造成房屋损坏的，小张夫妇还应承担赔偿责任。

　　法理解析：

　　在租赁合同存续期间，房屋的所有权和使用权暂时分离，承租人作为租赁房屋的使用权人，享有对装修新添置财产的所有权。但在租赁合同终止时，房屋所有权归属出租人，而承租人的装修物附合于出租人的房屋之上，承租人作为装修出资人可能受到利益损害。

　　现实生活中的装修情况比较复杂，依承租人对房屋装修是否取得出租人的同意、双方当事人对装修补偿是否有约定来进行区分，共有三种不同的情形，应分别处理：

　　第一， 承租人在没有取得出租人同意的情况下，私自进行装修，此情形应适用“侵权责任”原则。

　　第二， 承租人在取得出租人同意的情况下对房屋进行装修，双方事先约定了具体的处理条款，如房屋租赁合同正常终止，此情形应适用“意思自治”原则。

　　第三， 承租人在取得出租人同意的情况下对房屋进行装修，但双方未对补偿作出约定，如房屋租赁合同正常终止，此情形应适用“公平合理”原则。

　　专家提醒：

　　随着天气变冷，不少人开始加强房屋的保暖设施。对于租房的朋友来说，动工前一定要征得房主的同意，否则花钱不说，反而会惹上一身麻烦。因此专家提醒：

　　第一， 装修之前一定要取得房主的同意，否则会侵犯房屋所有人的所有权，需要承担恢复原状或者赔偿损失的侵权责任。

　　第二， 房主必须是明确表示同意才行，如果承租人以出租人知道承租人装修而未提出异议进行抗辩，则此抗辩是无效的。

　　第三， 房主同意装修，并不意味着愿意接受装修添加的附属物，该所有权仍属于承租人，双方还需就如何处理进行约定。

　　第四， 对房屋装修以及装修附属物权属的约定，都属于对原房屋租赁合同的变更，双方应以书面形式进行补充，避免日后纠纷。