优惠有新意买房子送你牙检

　　买房给优惠，是楼市里司空见惯的一种销售手法，近日，成都一家开发商推出了最新的购房优惠——买房送牙检，这看似完全不着边的两件事合到一块，变成了目前成都楼市里的一件新鲜事。

　　“开发商作为企业公民，除承担企业对社会应有的经济责任外，更应该担负其社会人文角色，比如新生活方式的普及。很多楼盘在宣传时都会讲，这样的户型设计是为了满足大家对舒适生活的追求，这样的园林规划是为了让大家有更好的休憩之地等等，这是一种新生活方式的引导，但这种引导是开放式的、粗放的，我们现在做的是针对到家庭、个人的一种引导。”近日，瑞升房产推出了系列针对购房者的专属礼包，与以往开发商回馈购房者时赠送房款优惠、减免物管费的做法不同，瑞升这次推出的购房优惠礼包包含了豪华游、体检、牙科检查以及教育基金等。望江橡树林的项目负责人介绍说，赠送购房者牙检、豪华旅游等是根据产品的定性，对产品客户群生活、消费习惯深入研究后的决定。

　　瑞升-望江橡树林近期推出的临江大宅，主要户型面积都在100平米以上，是该项目中享受自然景观最多的单元，可以说是一期的楼王。“这些临近锦江边的房源以大户型为主，我们希望借稀缺的自然景观资源打造可以传承的住宅产品，所以这些房源以大户型为主，以突出其珍贵性。”望江橡树林的现场销售经理表示，由于产品的总价要比项目内的其它单元高，对购房者的调查显示绝大多数购房者都将此产品作为真正的居住地，很多改善型需求也选择了这些临江大宅，因此如何将开发商最初对产品的定位理念植入到购房者的生活中，成为他们研究购买这类房源优惠赠送的出发点。“我们希望客户购买的不仅是房子，而是一种生活方式，所以我们通过赠送全年牙科护理、双人豪华旅游、定制的体检服务等方式，让客户真实体会我们所倡导的生活方式，只有这种切身感受，才能让入住橡树林的人了解这套房子所蕴涵的真正寓意。”据了解，橡树林此次推出的专属礼包平均价值在4万/套，但开发商表示为保证购房者是真正体验他们精心安排的馈赠，礼包不会单独换算现金抵扣房款。

　　量需为出合理确定供地量

　　我国城市建设用地属于国有，各地政府作为一级供应方，当如何确定年度供应量?每年供应多少土地为宜?判定土地供应量合理与否的标准是什么?

　　作为长期研究房地产业的资深专家，四川大学教授杨文武在接受本报记者采访时认为，政府供应土地，应坚持的基本原则是“供求平衡”——不仅包括总量的平衡，也包括土地供应的地区、功能、质性等结构性平衡，达到土地供应总量与房地产市场需求的基本平衡。此外还要科学地确定土地供应总量，它包括远期和近期、增量和存量、总体总量和结构总量、政府掌握的供应总量和企业掌握的土地总量等，并通过数理方法来确定一个城市的年度供地量及其结构比例关系，通常采用“平均增长法”，即根据某一城市过去五年甚至十年的历史数值为依据，按其年平均增长量的发展趋势，推测城市住宅用地的年度数量。

　　成都市土地交易中心一负责人在接受采访时表示，土地供应实行“招拍挂”制度以来，成都市年度供地量一般是根据楼市上年度的销量来反推的，也就是根据购房需求来确定的，并考虑既往供地的开发量等综合因素而确定。据悉，05年成都主城区供地5000多亩，06年达6000多亩，07年更接近7000亩，可用于住宅建设的土地供应量非常充足。07年第四季度以来，楼市开始降温，成都市相应减少了供地量。根据深圳星彦地产成都分公司统计，08全年成都主城区共成交土地40宗。

　　人大监督抑制卖地冲动

　　其实地方政府为了谋求城市经济发展，积极主动推介土地也无可厚非，但关键是不能超量出让土地，即使在短期内把过量土地卖给了投资开发商，获得了一定的“土地财政”收益，但这种收益未必是可持续的，如果当地购房需求不足，必将导致土地闲置甚至出现烂尾楼，最终将得不偿失。

　　面对严峻的经济形势，地方政府确实需要招商引资拉动经济增长，创造就业机会。但正如评论人士所言，再冠冕堂皇的招商理由也不能突破市场游戏规则。

　　如何抑制地方政府的“卖地冲动”?中央财经大学经济改革与发展中心研究员赵天舰接受记者采访时提出这样的建议，土地出让列入地方人大监督范畴，并将土地出让收入列为地方财政预决算，不能按期收回土地款列入行政问责，国土局及市县政府的分管领导，实行谁决策谁负责。其实08年初，国务院发布3号文件，就要求将土地出让总价款全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。

　　减少闲置政府须依法办事

　　如何保障合理的土地供应?如何保持合理的土地价位?如何维持房地产市场的健康稳定发展?这既是政府关注的课题，也是开发商关心的问题，但要达到这些目的，政府与开发商都必须依法行事!

　　08年初，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号文件)，土地闲置满两年就面临着被政府无偿收回，闲置满一年不满两年的，将按土地价款的20%缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。而早在1999年就公布实施的《中华人民共和国土地管理法》就明确规定，两年不开发的土地逾期无偿收回;05年5月11日，七部委意见中，再次出现两年不开发的土地无偿收回的规定;07年7月份的规定也很明确——对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工;满两年未动工开发的，政府无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处理。

　　但08年楼市降温后，一些地方政府为救市救经济，允许缓缴土地出让金，延期开发项目，使许多房企变相增加了土地储备能力。有媒体报道，在去年土地整顿中清理出一个惊人现象：许多地方的大量土地不是储备在政府手里，而是囤积在开发商手中。为此，国家统计局在去年《防止房地产开发投资由过快趋向过热》研究报告中建议，为从源头上防止开发商对土地的炒卖和囤积，建议改进土地使用权“招拍挂”出让制度，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格。

　　现在，一些开发商资金的确紧张，但不能成为延期缴纳土地出让金的理由，更不能以此圈占并闲置土地!记者的建议是，对于按期开工建设的项目，政府可以有条件允许缓缴土地出让金，但对于长期闲置的土地，尤其是地产大亨们超期超量闲置的土地，政府就应严格执法收回这些闲置土地!既有利于减轻其资金负担，也有利于楼市的良性发展。