5月楼市传统销售旺季即将来到，市场在经历了前段时间的“小阳春”后，南宁楼盘价格和成交量能否在5月继续保持上升势头?业界认为，“黄金月”里楼市存在不少变数，形势不容过于乐观

　　谁接刚性需求这一“棒”

　　在今年2月以来，和国内众多城市一样，南宁楼市出现了成交量、价格上扬的行情。售楼部里人气回升，让不少开发商喜出望外。

　　“这一波行情主要是去年年底以来，国家先后出台多项措施，促进房地产市场发展所致。降低首付、贷款利率调低、减免营业税等，在很大程度上带动了买家的购买热情。这些买家主要是刚性需求者，他们持币观望了长时间，又急需解决居住问题，在他们的影响下，楼市才出现价、量齐涨。”广西某房地产代理销售公司市场部经理耿先生说。

　　他认为，这些刚性需求者的购买力经过这两三个月的释放，楼市今年首波行情已经接近尾声。和接力赛跑一样，楼市需要持续的购买力来支撑。最理想的局面是，改善居住型的购买者登场，接过刚性需求者这一“棒”。改善居住型市民他们原有房子，想换房改善居住环境，在刚性需求者的带动下，近期有一些改善居住型的购买者已经出手购房。

　　不过，记者了解到，南宁楼盘里改善居住型的购房者并不多，占主导地位的是刚性需求者。一位业内人士分析说，这些改善居住型的市民购房时间比较早，当时的房价也就是2000元/平方米左右。现在他们想换购房子，房价已经上涨了许多，就算卖掉原有房子，仍要补较大差价才能购房，房价与他们心理预期相差较大，导致他们不敢轻举妄动。

　　凤岭一位楼盘销售人员介绍，她接待的一位购房者，对买不买房十分犹豫。这位购房者原已经购有一套两房两厅房子，房子位于星湖路，周边配套设施齐全。如果在凤岭买房，上下班比较远，且生活不太方便，他为此拿不定主意。“很多刚来南宁创业的人士就没有这样的顾虑，心理没有落差，他们买房更干脆。”销售人员说。

　　需求会否集中爆发

　　记者从南宁房产部门了解到，今年2月南宁普通住宅成交备案3800余套，成交面积40万平方米，比1月分别增长31%和33%，比去年同期增长84%、83%;今年3月普通住宅成交备案6000余套，成交面积62万平方米，分别比2月增长57.1%和57%，比去年同期增长129%、150%。一些业内人士认为，楼市前段时间的“小阳春”，如果透支了购买力，在5月传统销售旺季中，市场就缺乏后劲。但是，有的开发商认为，刚性需求还有很大潜力，在“黄金月”里集中爆发，将让楼盘掘到更多“黄金”。

　　市场信心对买方、卖方都至关重要。一些业内人士认为，近期楼盘成交量大、土地交易红火，说明南宁楼市的市场信心正在恢复。受此支撑，在“五一”房博会的触发下，5月楼市将呈全面飘红局面。

　　据了解，在近日举行的2009年南宁市第六期国有土地挂牌出让中，位于凤岭的两块地均高价卖出，一块以610万元/亩成交，一块以362万元/亩成交。不少开发商认为，是市场信心的恢复，才吸引众多商家竞买，一改去年土地交易流拍的局面。

　　但是，近日中国社科院发出“我国城镇房地产价格水平还有40%~50%的降价空间，谷底可能存于两年之后”的观点，以及北京、深圳等城市被媒体曝光楼盘找托的消息，让不少人士犹豫起来。刚刚建立起来的市场信心，面临着被摧毁的风险。

　　不少业内人士认为，在5月“黄金月”里，购房需求不会集中爆发，不过交易量也不会急剧萎缩。稳中有升可能是“黄金月”里交易基调。

　　需求会否集中爆发

　　记者从南宁房产部门了解到，今年2月南宁普通住宅成交备案3800余套，成交面积40万平方米，比1月分别增长31%和33%，比去年同期增长84%、83%;今年3月普通住宅成交备案6000余套，成交面积62万平方米，分别比2月增长57.1%和57%，比去年同期增长129%、150%。一些业内人士认为，楼市前段时间的“小阳春”，如果透支了购买力，在5月传统销售旺季中，市场就缺乏后劲。但是，有的开发商认为，刚性需求还有很大潜力，在“黄金月”里集中爆发，将让楼盘掘到更多“黄金”。

　　市场信心对买方、卖方都至关重要。一些业内人士认为，近期楼盘成交量大、土地交易红火，说明南宁楼市的市场信心正在恢复。受此支撑，在“五一”房博会的触发下，5月楼市将呈全面飘红局面。

　　据了解，在近日举行的2009年南宁市第六期国有土地挂牌出让中，位于凤岭的两块地均高价卖出，一块以610万元/亩成交，一块以362万元/亩成交。不少开发商认为，是市场信心的恢复，才吸引众多商家竞买，一改去年土地交易流拍的局面。

　　但是，近日中国社科院发出“我国城镇房地产价格水平还有40%~50%的降价空间，谷底可能存于两年之后”的观点，以及北京、深圳等城市被媒体曝光楼盘找托的消息，让不少人士犹豫起来。刚刚建立起来的市场信心，面临着被摧毁的风险。

　　不少业内人士认为，在5月“黄金月”里，购房需求不会集中爆发，不过交易量也不会急剧萎缩。稳中有升可能是“黄金月”里交易基调。

　　在“跑价”与“跑量”中抉择

　　据了解，5月前后南宁将有20多个楼盘开盘。开盘不可避免涉及定价，是将价格定高点“跑价”，还是将价格调低点加大成交“跑量”，这成为不少楼盘在5月面临的选择题。

　　江南一楼盘的销售负责人告诉记者，最近几天他们连续开会，讨论5月上旬开盘的事项，对楼盘价格走势，公司内部有不同意见，大家争论得不可开交。他认为，时下楼盘的定价，有着“赌博”心理。大家都在赌5月楼市的“局”。所不同的是，有的是“豪赌”，有的是“小赌”。

　　业内人士分析，楼盘在“跑价”与“跑量”中抉择，为难在于它影响着楼盘在“黄金月”一役中的成败。目前南宁楼盘的销售出现价格涨跌齐现的局面，当竞争对手提高价格时，楼盘没能及时跟上，以后再涨价时，就会流失客户。但是，如果楼盘上调价格导致成交量减少，就相当于拱手让出市场主动权，在竞争中处于不利位置。

　　目前，一些楼盘的营销定位，展示出他们在偷偷触摸购房者的心理底线。青秀区一楼盘的价格，比3月下旬调高了两三百元/平方米。但同时，他们又推出各种优惠措施，换算下来，价格与3月下旬持平。这种价格明升暗降的做法，在南宁部分楼盘中出现。业内人士分析，这是楼盘想先把价格拉高。如果5月销售形势好，就把优惠减少或取消，反之则加大优惠，使得自己的定价有了回旋的余地。

　　还有一些楼盘，则采用精装