北京中原三级市场研究部整理北京市房产管理交易网上存量房网上签约数量的数据显示，2009年1月1-14日京城存量房网上签约4990套，环比2008年最后14天(2008年12月18-31日)上涨95.46%。可谓是2009年京城楼市的开门红，或许也是京城楼市回暖的开端。就此，我们采访了北京中原三级市场部副总经理宫萍女士，就2009年北京二手房市场的发展走势进行预测分析。

　　问题1. 2009年，会不会在特定的月份出现二手市场的低潮或者高潮?

　　宫萍：楼市交易持续时间较久的特性，也就决定了楼市不会在很短的时间内出现交易的爆发。经过08年9-12月的贷款利率大幅下调、住房交易税费改革和09年1月存量房交易营业税减免等促楼市复苏政策的执行，购房者的购房成本大幅降低，将促京城中高档二手商品房的交易出现回暖，但由于金融危机的持续影响，消费者的观望情绪仍将持续一段时间，因此二手房交易活跃度不会太高。预计09年全年二手房成交量达70000套，上半年成交量达到33000套左右。二手楼市从二季度开始出现交易回暖迹象。

　　同时，由于受到2008年一年的楼市低迷和金融危机的影响，楼市回暖仅意味着成交量的上涨，而由于业主信心不足，成交价格在上半年仍将持续探底。

　　问题2. 2009年的二手房价格会走向如何，如果有波动，幅度能有多大?

　　宫萍：我们中原预测2009的京城中高档二手商品房价格将在目前的基础上下浮近5个百分点后趋于稳定，即由目前成交均价的13682元/㎡下浮至13000元/㎡左右后趋于稳定，而这个下浮的时间将集中在2009年上半年。具体原因有如下几面：

　　1)奥运会促京城楼市繁荣交易并未在2008年如愿上演，又遭受到金融危机的侵袭，业主的坚挺心态逐渐松动。京城中高档二手商品房价格自2008年7月份开始回落，在2009年初春节前的传统楼市清冷期将继续走低。

　　2)虽然中国人民银行在过去的两个多月中连续四次下调人民币贷款基准利率，并已低至2004年首次上调贷款利率时的水平，同时二手房交易税费改革等政策陆续发布以促进京城楼市回暖，但由于房地产市场交易持续时间较久的特性，决定了京城楼市对于政策刺激作用的延后性，因此其成交量并不会在短期内暴涨，故影响中高档二手商品房的价格也将继续回落。

　　3)由于2008年京城中高档二手商品房的价格已经持续走低近6个月，因此在2009年春节过后，消费者的观望情绪仍将持续至2009年5-6月份。在此期间，中高档二手商品房的价格将下浮5个百分点，达到2007年底的价格水平，其后趋稳发展。

　　问题3. 相对价格的下浮，2009年的二手市场成交量会有什么样的变化?

　　宫萍：2008奥运年的二手房成交量来在消费者的观望情绪和金融危机的影响下，出现了近8年来的首次下降，比2007年下浮28.13%。但鉴于年末一系列政策出台的影响，我预测2009年京城二手房成交量将接近70000套。具体原因分析如下：

　　1)2008年受奥运会和金融危机的影响，购房需求被极大的抑制。因此，住房需求旺盛的京城准置业者将在2009年择合适项目完成置业大计，将促2009年二手房成交量上涨。

　　2)2008年的二手房成交量已经低于2005年京城二手房的成交量水平，这也是京城楼市2008年市场一轮自我调节的结束，同时年末应对经济危机和楼市的疲软，政府出台了一系列降低贷款利率、二手房交易税费改革等政策，积极的促楼市的回暖，这也将促2009年京城二手楼市的相对交易活跃。但由于金融危机的持续影响，消费者的观望情绪仍将持续一段时间，因此成交量并不会大幅增加。

　　因此，中原预测2009年的北京二手房成交量将接近70000套。同时，北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2005年京城一二手成交量之比为3.92：1，2006年为3.31：1，2007年是1.33：1，2008年1-11月份京城一二手成交量呈现0.97：1的态势。而由于金融危机的影响依然会持续一段时间，鉴于消费者购买期房的不确定性风险的存在和位置偏远的影响， 2009年二手房的成交量将继续高于新建住宅的成交量。