二手房交易量是楼市活跃程度的晴雨表。京城几大中介公司的统计显示，在消费者的观望情绪和金融危机的影响下，2008年，北京二手房成交量出现了近5年来的首次下降，约7万套的成交量，比2007年下降超两成。

　　对于2009年的二手房行情，业内比较一致的观点是：二手房价还会继续下降;乐观些预计，成交量将和今年状况持平。

　　一家之言

　　交易税费仍有优惠余地

　　我爱我家副总裁胡景晖表示，房产交易税费在2009年尚留存进一步扩大优惠的余地。首先，北京免征营业税的2年以上的房源占比不及20%，更多的是需差额征收营业税的3-5年的房源，因此，营业税的进一步减免仍有较大操作空间;其次，印花税、契税及营业税的调控范围均未涉及非普通住宅，对改善性住房需求也需做相应调整。因此，政府可能会根据宏观经济的走势以及购买力信心等，运用税收杠杆再度出手。

　　数说08

　　成交量 传统旺季变低谷 交易约7万套

　　链家地产、我爱我家和中原地产去年底发布了2008年北京二手房全年成交量的预测：约7万套，相比2007年的9.4万套，下降幅度达25%以上，这也是二手房市场放开8年来成交量首次出现回落。2008年结束后，各中介没有对此预测做出修改。

　　回首2008年，传统意义上的成交旺季基本都是需求低迷时期及成交低谷：春节后三四月份恰逢“拐点论”盛行，买方观望;“金九银十”沦为奥运后的缓冲期;年底成交旺季成为政策调整后的需求回暖期。

　　反观2007年下半年尤其是最后两个月，二手房成交量暴涨。而2008年11月、12月，尽管需求回升现象日益明显，但回暖期起步较晚并且没有“绝地反击”般的成交涨势，难挽一年来的颓市。

　　成交价 9783元/平米 与2007年底持平

　　据链家地产市场研发中心统计，2008年北京二手房平均成交价格达到9783元/平米，比2007年的8926元/平米上涨了9.6%。但值得注意的是，2008年以来的二手房价格基本与2007年年底持平。因为2007年房价暴涨，年初年末房价相差甚远。

　　中原地产跟踪统计的2005年1月至2008年11月北京中高档二手商品房价格月度环比数据显示，仅在2005年有4个月下浮，其后的2006年和2007年基本都保持上涨状态;2008年上半年缓慢上升，下半年持续下降。

　　在大环境低落的情况下，已连续三年飙升两成以上的房价很难再逆势上涨;但基于二手房卖家始终有一个心理底线，排除少数业主急于出手而低价卖房外，总体的二手房价很难一直下跌。

　　热区关注

　　地铁网促使全市“多点开花”

　　2008年城八区二手房成交占比达到65%，相比2007年上涨了5%左右，而远郊区县的成交比重则顺势回落。

　　这主要有两个原因：首先，在整个市场下行趋势下，城八区房产的相对抗跌性使得需求意愿会相对更高;其次，2008年近郊区受到商品房供应量明显增加，以及未来新增商品房量继续加大的预期影响，二手房成交量出现明显下降。

　　受益地铁10号线开通及2020年北京地铁规划方案出炉的利好，2009年，二手房市场的区域成交重心也将由目前城八区的“单一型”缓慢演变为全市范围内的“多点开花”，尤其是以丰台区为代表的南城二手楼市，将继续升温。

　　预测09

　　成交量 “7万套”最有共识

　　碍于尚不明朗的宏观经济形势和一手住宅市场打折促销的拉锯等多方面影响，我爱我家、北京中原三级市场研究部、中大恒基均预测：2009年的北京二手房成交量将维持在7万套左右。

　　尽管今年国内经济的整体运行环境依然不容乐观，但在政府拉动内需改善民生的导向性指引下，经过2008年的蛰伏与等待，2009年二手房市场的交易状况有望通过前期多项政策的综合叠加作用，以及后续实施细则的补充完善而缓慢回升。

　　但在一手房市场的价格从暗降到明降的趋势下，势必在一定程度上分流二手房市场的准购房群体。不仅如此，随着部分保障性住房的封顶开售，一手房市场的整体成交量也将有所增加。我爱我家预测，在市场前景尚未明朗之际，今年整个住宅市场的交易主体或将出现一、二手房交叉反复的格局，影响二手房的成交量。

　　成交价 下降成定局

　　我爱我家和中大恒基都预计，在改善民生、价格上行预期看空、买方客群强势主导等主客观因素的合力作用下，今年二手房市场将依旧保持价格下降的趋势。不过，随国内宏观经济的逐步好转，这一趋势将在2009年年中得以趋缓，年底前市场价格走势将有望企稳。

　　中大恒基公司预计，2009年北京二手房价格有可能下滑10%-20%。有意思的是，即使出现如此的降幅，二手房的均价仍然会高于2006年很多，所以绝大部分2006年前购房的业主不会出现卖房亏损。因此，这有利于增加刚性需求入市，有利于消费者卖旧买新，实现置业升级，从而大幅度地缓和北京楼市在2008年出现的流动停滞的现象。