自从央行于2007年底规定“改善型普通自住房”可以享受贷款优惠政策以来，“改善型普通自住房”实际上扮演了第二套住房的角色，政府希望通过其实现改善居住条件、拉动内需的作用。但时至今日，“改善型普通自住房”仍缺乏来自央行和银监会的明确界定和操作细则，商业银行操作起来难度很大。

　　记者认为，“改善型普通自住房”存在难以准确界定、变通空间较大等先天不足，再加上监管部门对放松二套房贷持非常谨慎的态度，在银行监管较严的地区，“改善型普通自住房”很难成为住房需求的助推器。银行监管部门应适当扩大“改善型普通自住房”的范畴，与各地统计局加强合作，及时推出“改善型普通自住房”的操作细则。

　　央行规定，“如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。作为界定改善型住房的关键，“人均住房面积”很难得出一个准确、合理的数据。虽然各地统计局每年都会有一个统计数据，但如果将大城市规模庞大的没有户口的常住人口计算在内，人均住房面积很难界定。

　　显然，“人均住房面积”不能定得太高也不能定得太低，如果定得太高，就压抑了部分真实的改善需求;如果定得太低，又便宜了投资购房者。

　　以北京为例。按照北京市统计局的调查数据，截至2007年底，全市城镇居民人均住房建筑面积为27.07平方米，也就是说，一个三口之家的住房建筑面积约为80平方米。这个数字看起来根本不高，但如果房子位于东城、西城、宣武和崇文等城四区，这个居住面积也不能说是“很困难”。如果以此作为人均住房面积，购买二套房享受贷款优惠就较为容易。

　　即使如统计局等国家机关发布一个比较权威的“人均住房面积”，商业银行仍有“变通”空间。比如说，如果把家庭的非常住人口算作家庭人口，人均住房面积很容易就会低于当地的人均住房建筑面积。

　　正因为“改善型普通自住房”很难界定，商业银行有一定的自主操作空间，监管部门为了防范贷款风险，才迟迟没有出台操作细则。这就导致商业银行对“改善型普通自住房”实行了两种极端的操作，一种是严格执行央行“9·27政策”，对所有第二套住房不实行贷款优惠，一种是滥用“改善型普通自住房”概念，借机对二套房贷放松限制，其中以前者居多。

　　最近，一些地方政府官员明确表示不支持高房价，银行监管部门的态度也并未松动，防范银行风险仍是提振楼市的首要原则。那么，如何在防范风险的同时，促进居民购买住房的合理消费并消化房地产市场增量呢?

　　首先，监管部门可以进一步出台细则，将“改善型普通自住房”的范畴扩大到居民卖掉一套房并还清贷款后的再置业，不能因为居民“在央行征信系统里有贷款记录”就将二次置业“一竿子打死”。居民卖掉房子后一般会有增值收益，可以据此将居民购买第二套房子的首付款提高，但对于贷款利率给予适当优惠。

　　其次，为了防止各地的商业银行借机为第二套住房乱开贷款口子，银行监管部门必须加强和统计局的合作，由各地银监局和统计局联合计算当地人均住房面积的具体数据，增强政策的可操作性。