行业2009楼市新观点

　　2009年似乎底气有点不足。

　　这一现象不断相继出现在各大报端及一些权威预测机构的报告里，其原因是在整个相对萧条的2008年，处于风口浪尖的房地产行业，在整个2008年，其数据和行业状况不但吸引了无数眼球，而且招来了众多专家学者以及消费者的“口诛笔伐”——在关切、忧虑的同时，更多的是对高房价和地产泡沫的愤懑。

　　无疑，全国房价2007时代的“疯长”，曾让消费者目瞪口呆，而在2008年，尽管房价有所下调，但消费者依然还是“不买账”，紧紧将衣兜里的钱“捂住”，小心翼翼地在地产市场东张西望，期待奇迹的进一步出现。“这一现象缘于一种征程的消费心理，”贵州大学经济学院金融系主任黄思刚如此认为。

　　而面对2009年的房价以及中国楼市，中国社科院房地产研究所一专家撰文称，在当前低迷的市场，成交量严重萎缩，在消费者持币观望的前提下，2009年我国地产在国家相继出台一系列政策之后，还将出台新的政策促进楼市的发展和复苏。

　　对此，中天城投副董事长石维国先生分析认为，目前政府已经出台多项救市政策，因此，政府还会进一步减少二手房税费，如个人所得税，对二手房营业税实行分档补贴等促进二手房交易;减免房地产交易环节税费，增值税等，促进企业进一步发展;同时还会采取一些政策，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。面对资金链问题，政府还会降低开发贷款政策门槛，金融部门有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”，石维国分析说。

　　而对于贵阳地产来说，石维国认为，从去年9月份开始，中天城投的销售量就呈逐月回升态势，其中12月份最高，比11月份增长12%，贵阳其他一些楼盘也呈回升态势。另外，由于贵阳是贵州的唯一中心城市，与全国并不一样，他说，在去年，全国房价尤其是东部和沿海一些城市，房价下跌有的达到40%以上，但贵阳的楼市房价却并没有多大波动(除个别远郊区的楼盘外)，部分楼盘还略有上涨，这说明贵阳不但有有效的市场需求和强劲的购买力，而且不存在地产泡沫，因此，在2009年，贵阳房地产中心城区地产价格将会略涨，销售会呈上升趋势，楼市总体上同样会呈现良性发展态势。

　　贵阳从“第五项修炼”做起

　　当前，整个地产行业无疑已经进入了冬天。

　　但“冬天有冬天的活法”!投融资专家乔志杰日前在和我省地产业人士探讨2009年贵阳楼市时如是说。他认为，任何行业都不可能一帆风顺而没有春夏秋冬之分，“不要因为本行业进入了冬天，大家都觉得没有希望了，”他说。

　　乔志杰认为，在这个所谓的冬天，作为一个行业，尤其是行业的指挥者和带头者，应该多学习一下管理大师彼得·圣吉的被喻为“21世纪的管理圣经”的《第五项修炼》，从自身“内功”练起。

　　他说，该书主要从企业管理者的心智模式上出发，在提供企业管理者科学决策模式的同时，也提供了企业管理者在困难面前的心路决策模式。

　　就全国楼市而言，在2008年初，以地产老大万科为首的降价风波高调登场，尽管这并不能说明全国房价已经进入“寒冬”，但由此而引发了房价拐点论，在拐点论的争议中，深圳降了、广东降了、上海降了、成都降了、武汉降了、湖南降了、北京也降了。

　　针对贵阳而言，在当前，尽管全国楼市一片萧条，但贵阳楼市房价没有大起大落，这说明贵阳楼市的发展是健康的、科学的，能够抵御很强的风暴。

　　尽管当前市场行情不好，大量消费者持币观望，但是，对想有作为的地产商来说，在从“第五项修炼”开始锻炼自己“内功”的同时，也要做好自己的品质。对此，兴隆·誉峰楼盘副总经理刘樯也认为，“用品质去打动消费者，这才是关键，”而作为消费者，同样要从“第五项修炼”修炼自己的价值识别能力，尤其是房地产的财富价值。

　　因此，在这一背景下，随着消费者走向成熟与理性，产品本身的品质与性价比会在市场中真正获得最终话语权。作为房开企业，要做好产品精细化，控制成本，提高性价比。目前中央政府出台的一系列政策，对房地产业的推动会有一些作用，但目前市场形势并不很明朗，企业应该做的不是坐等政策，而是做好自身调整主动适应市场。

　　对此，中铁置业贵阳公司总经理董铁军认为，当前的形势对房地产业来说，虽然国家政策支持力度很大，但行业情形还是不太明朗。因此，他认为，2009年不管怎么样，房价和楼市是否回暖并不重要，重要的是企业如何调整自身思路应对挑战，用自己的品质去改变并提振消费者的信心，“这才是2009贵阳楼市应该做的，”他说。

　　信心“提振有效需求是关键”

　　毫无疑问，贵阳地产有很大的需求。

　　中天城投副董事长石维国先生对此分析认为，面对当前态势，作为行业来讲，应该是仁者见仁，智者见智。在整个2009年，尽管外部环境不是很好，但贵阳楼市有着得天独厚的资源，在比如土地的稀缺性、气候条件等自然优越性等因素的共同作用下，贵阳作为全省惟一中心这一刚性条件下，贵阳楼市2009即使没有2007时代的风光，但也不会差到那里去。

　　其原因是，作为行业践行者，应该对我国地产形势有一个中长期规划和预期，在大环境下，我国当前正处于城市化进程中，我国当前只有43%，而发达国家是80%以上，而贵阳每年却只有1%的增长速度，在城市化进程中，贵阳还有很大很大的升值空间，这就给贵阳地产注入了极大的发展信心，因为贵阳的城市化是必然道路，此外，在城市化进程中，省、贵阳市政府都非常重视，很大程度上已成为贵阳发展的必由之路，因此，贵阳城市化，会给贵阳楼市注入一些原发性动力。

　　另外，贵阳楼市的有利因素还有得于“人口红利”，也就是说上世纪七八十年代时期出生的人口，当前已达到结婚生子的年龄，一个集中购房的时代悄然来临，这些要素的集中作用，使贵阳楼市存在巨大的市场需求。更为重要的是，地州市的庞大市场支撑贵阳楼市，使贵阳楼市有着全省辐射的市场空间，人口红利和地州市场的存在，使贵阳楼市不缺市场，需求仍然旺盛。

　　因此，当前最为重要的是如何将这种需求变成有效的需求，使这种有效需求进一步促进贵阳楼市的发展，这才是楼市2009年发展的关键环节。

　　而贵州大学经济学院一教授对此却认为，需求的存在一方面能够促进贵阳楼市的复苏，另一个重要因素是，对当前房地产，政府还会加大力度进一步扶持，从中央到地方，几级政府都会不同程度的出台政策加大扶持力度，共同推进房地产业发展，比如土地流转政策和内需拉动政策等，对贵阳楼市都是一种促进。

　　兴隆·誉峰楼盘副总经理刘樯也认为，地产行业的周期一般是3-4年，在当前，由于市场环境所致，一些预期内的楼盘相继推迟开发，从市场供求关系上来看，市场供给将会有所减少，由此，在当前或者以后，贵阳房价都会沿着理性的空间运行，不会大起大落，更不会有很大的下降弧度，2009年依然是相对稳健的一年。

　　楼市“贵阳回暖是必然”

　　楼市回暖，不但是政府的预期，也是业界的共识。

　　据中天城投副董事长石维国分析，这一观点的直接支撑原因主要来自以下几个方面。

　　石维国说，从大环境来看，2009年我国整体GDP仍将保持在8%左右，整体经济依然是增长，因此，作为主要行业的地产，同样会呈现增长趋势。其次，我国的城市化进程、人口红利、特别是新的土地流转制度所释放出来的购买力，会导致市场对地产长期的、旺盛的需求。其三，国家拉动内需政策的出台，尤其是加大基础设施建设的投入，将加快地产的发展，他说，去年12月，贵阳地产迎来了商品房住宅销售量的飞跃发展，达到年内最高，为36.9万平方米，与11月份的24.21万平方米相比，环比上涨52.58%，与去年同期的20.84万平方米相比，同比上涨77.26%。而在房价上，与去年同期均价的3656.53元/平方米相比，同比上涨18.05%。此外，贵阳地产的刚性需求很大，如最近几年贵阳以外的居民购买力就达到45%左右，再加上贵阳本地人口购房，则需求很旺，更为重要的是，由于经历2008年后，贵阳大量的楼盘推迟或减少开工，2010年后，贵阳地产市场可能出现新的变化。

　　兴隆·誉峰楼盘副总经理刘樯认为，当前不是贵阳楼市的问题，而是贵阳消费者的问题，一般情况下，消费者自身认为最有价值的投资，多少都与货币的多少有着很大的关系，一般认为在下降，消费者就认为是物有所不值，一旦价格上涨，他们就认为是有价值的，因此，从消费心理来看，消费者一般是买涨不买跌，因此，这就有待消费者认识到贵阳房价处于一个理性的价格区间的时候，他们才会购买房屋，购买力就会旺盛起来。

　　但也有观点认为，2007年是房地产市场异常火热的一年，而2008年的气候则相对寒冷，而对于2009年的形势，很大程度上介于两者之间。

　　经历了2007年和2008年这两个极端，大家应该能够更加准确地把握房地产市场未来的发展方向，这是一件好事。

　　因此，从市场、产品和内外因素等要件来看，2009年下半年，房地产市场应该会逐渐回暖，石维国说。