随着物权法草案向社会广泛征求意见，物业管理再度成为人们关注的焦点。

　　物业管理的问题又集中在业主与物业管理公司的纠纷上。一方面，业主嫌物业管得不好拒绝交费，一方面，物业管理公司收费困难，日常物业管理经费难以承受。

　　四成业主不交物业费

　　根据一项抽样调查结果显示：本市商品房小区平均物业收费率仅为约65%。收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符，是业主拒交物业费的原因之一。有专家指出，一般来说，物业费收缴率低于80%，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。也就是说，目前本市约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。

　　由此，双方矛盾不断升级，往往出现物业公司与业主对峙的局面。

　　物业与业主对峙升级

　　7月18日，紫竹桥旁某公寓就出现了物业公司与业主对峙的局面。本来，这一天是该小区业主委员会要求原物业公司与新物业公司交接的日子，但原物业方认为，业委会的解聘行为不符合法律规定，交接没有成功。

　　业主委员会相关负责人表示，业委会的成立完全依照法律程序，并已在管理部门登记备案，招标过程也是依法公开进行的。据业委会反映，因为小区的物业管理质量一直令人头疼，小区业主才决定新聘物业。

　　物业管理方认为：业委会的解聘过程并不合法，业委会主任两年没有交供暖费，物业对他予以起诉，并已胜诉。根据相关规定，欠费业主不能担任业委会工作。解聘工作并非广大业主要求，类似这种情况北京还有很多。

　　物权法肯定业主管理权

　　这也是很多人对正在征求意见的物权法充满期待的重要原因，因为，物权法草案对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。还包括将清晰界定房屋所有者(业主)权利，首次用法律的形式肯定业主对小区物业的管理权。

　　居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷。在很多城市，这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。为了更好地维护业主的合法权利，减少业主与开发商、物业公司之间的纠纷，物权法草案对业主的建筑物区分所有权做出规定。

　　住宅变商铺须全体业主表决

　　业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。专家认为，这一规定将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。

　　草案同时规定，业主可依法共同决定选举和更换业主委员会，选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人等。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　本版撰文信报记者邹玉瑞

　　拒交物业费法律不允许

　　解决物业服务问题有多种正当途径

　　交物业费是法定义务

　　读者咨询：我是某住宅小区业主，刚入住该小区时，物业管理公司的服务尚可，但近来管理服务越来越差。请问：物业公司服务质量不好，业主是否可拒交物业费?

　　点评：近来办理物业管理纠纷方面的案子，发现读者反映上述的问题较普遍，一些小区的业主对物业管理公司在服务方面存在的问题，通常采用拒绝交纳物业费的办法试图加以解决，结果往往事与愿违，有时致使事态进一步恶化。遇到这样的问题该怎么办呢?想必读者一定知道《物业管理条例》。《条例》中明确规定，业主在物业管理活动中，按照物业服务合同的约定在享有物业管理企业提供服务权利的同时，应当履行按照合同交纳物业服务费用的义务，可见业主按时交纳物业服务费是一项法定的义务。因为物业管理公司开展服务需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费，业主如不能按时交纳，必定造成物业公司经费不足，导致其无法更好地开展服务，造成服务质量的下降。

　　或许有的业主会说，是物业公司服务不好，我们才不交费的。是呀，小区里居住着成百上千或成千上万的业主，物业公司的服务不一定会使每位业主都满意，部分业主对物业公司服务有意见也是正常，但通过拒交物业服务费会最终解决问题吗?肯定不会。解决问题的关键是，业主应当通过正常的途径，如向物业管理公司反映，通过协商解决;也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决;必要时也可向物业行政主管部门投诉。如果物业公司服务质量确实差而通过上述途径不能解决，业主还可以通过业主大会决定解聘服务质量差的物业公司，选聘新的公司。当然，业主与物业公司之间通过物业管理服务合同对服务质量标准和交纳物业服务费用有约定的，应当按照服务合同的约定处理，合同约定物业公司达不到服务标准业主可以不交服务费用的应当依照约定处理。

　　物业用房归业主共有

　　读者咨询：我是某住宅小区业主委员会成员，因该小区开发商所属物业管理公司前期物业管理服务不好，经业主大会决定解聘该公司另行选聘新的物业管理企业。但被解聘的公司却占据着原物业管理用房，称该房产权属于建设单位所有。问：物业管理用房究竟应由谁提供，产权属于谁?

　　点评：《物业管理条例》第30条明确规定：“建筑单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”依据上述规定，建设单位在开发的区域内为物业管理企业配置物业管理用房是其法定的义务。物业管理用房的产权依据《物业管理条例》第38条的规定属于业主，不属于物业管理企业，也不属于用房的建设单位：读者咨询中称，被解聘的物业管理公司说物业管理用房属原建设单位没有法律依据，其占据着该用房更没道理。

　　《物业管理条例》第26条、第39条还规定，建设单位选聘的物业管理服务企业进行前期物业管理服务，即便签有合同并约定期限，哪怕期限未满，业主委员会经业主大会决定选聘了新的物业管理企业，与其签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　物业服务合同终止时，原物业管理企业就应当及时将物业管理用房与物业管理相关的档案资料一并交还业主委员会。对未履行上述法定义务的，业主委员会可与其协商，协商不成的也可通过诉讼解决。

　　房东应交物业费

　　读者咨询：我是某住宅小区业主，半年前将小区的房屋出租他人。近日，该小区物业管理公司找到我，以承租人未交纳物业服务费为由要求我交纳。问：房屋出租后，物业服务费应由谁交?

　　点评：业主将自己的房屋出租他人，是否还应当交纳物业服务费用?《物业管理条例》第42条第一款规定得非常明确，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。依据上述规定，业主向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务，业主不得以不在出租房屋小区居住、未接受物业服务为由拒绝交纳该费用。

　　读者咨询中未提到业主出租房屋是否与承租人对物业服务费用做出约定，如果有约定的话，应依照约定，就是说合同中约定谁交就由谁交，但业主与承租人的约定只能约束合同中做出约定的双方，不能以此对抗物业管理企业。必须指出的是，如果合同中约定由承租人交纳，但承祖人未能交纳，作为承担连带交纳责任的业主来说，也应当交纳。但其交纳后，可依据与承租人在合同中的约定向承租人追偿。

　　电梯广告收益该归谁

　　读者咨询：今年年初搬入新家不久，就发现电梯里多出了广告牌，电梯口多了个楼宇电视，这应该是大家共有的地方，怎么事先物业没征求大家意见呢?物业压根就没提过这份收益，钱到底流向哪里了?

　　点评：其实现在执行的《物业管理条例》就规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。不仅电梯有广告，特别是一些大型社区，商品、药品推销和促销都看上了小区的风水宝地。对于公共资源的收益，业主应该清楚收益的来龙去脉。

　　物业公司对广告收益的归属很清楚，但大部分业主却是知之甚少，在这样传递断层的情况下，物业不仅事前应征求业主意见，而且要把小区公共资源的收益列出一本公开账，明示给业主，业主也可以查询，这样才能让小区公共资源收益物尽其用。

　　尽管近年来消费者的消费心理已日趋成熟，但面对发展时间较短的物业管理还显稚嫩。业主总以为只有与物业管理企业分庭抗礼才是维护自己权益的最好方式，不明了物业管理企业与业主利益实质的一致性。大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段，对有偿服务、交纳物业管理费抵触情绪较大。这样一方面物业要收费，业主却不肯交，导致恶性循环，原来不好的居住环境就更加恶劣;另一方面，受传统消费观念的影响，消费者总希望用手里有限的钱买到更多的东西，“要用一块钱买到十块钱的货”，这在现在的购房消费中是很难实现的。

　　现在也不能一味地说物业管理公司不好。中国的物业管理尚处于起步阶段，物业管理企业需要反省自己，同时业主也得反省。有些业主利用业主委员会的权力把小集团利益凌驾于整个社区业主的利益之上，利用业主委员会的权力牟取私利。