提要：有‘任大炮’之称的华远集团总裁任志强近日在上海开腔。任志强指出，合理的住房体系是，60%~70%是市场化房，20%~30%是租赁房(非政府公租房)，5%~10%为廉租保障房。

　　有‘任大炮’之称的华远集团总裁任志强近日在上海开腔。在其新书上海读者见面会上，任志强保持其一贯风格，通过对中外购房者结构的分析，得出与众不同的结论：大家都有钱，房子太便宜。

　　房价将稳中有降

　　《任你评说》是任志强近年来房地产评论的文章结集，目前也已在国内各大书店上架。上海读者见面会由复旦大学EMBA、蓝狮子读书会、中信出版社、东方早报、上海市各地在沪企业(协会)联合会共同举办。

　　在见面会上，对于新政之下，房价到底是涨还是跌的问题，任志强给出了自己的判断：“稳中有降。很多人认为会下降50%，我们认为不可能出现。”

　　供需矛盾的尖锐性将得到缓解，是任志强判断的理由之一。他发现，从2009年9月份开始，房地产投资开始高速增长，开工面积逐步增加。“从去年的29亿平方米达到了现在的35.9亿平方米，到今年年底估计将接近40亿平方米。新开工面积超过12.8亿。” 任志强指出：“新政措施出台还导致了需求略有下降。”其中一个原因是，一部分人期待保障性住房，放缓了自己的需求。今年将会有580万套保障房、120万套农危房，这些人具备了等待条件，不积极进入市场。

　　第二个原因是，首付款比例提高、贷款条件发生变化等，使得购房者需要攒更长一段时间钱才能凑足首付款。利率提高到一定程度后消费能力受到抑制。“在多因素情况下，短期之内政策不是很明朗或者不够明确时，现有政策对于一部分的需求起到抑制作用。”

　　“房价应该是稳中有降，但不会出现暴跌。”任志强同时强调，“一些开发商的现金流都不会出现问题，不要指望房价因为这个而暴跌，小的波动会有的。”

　　他指出，从长期来看，楼市供求矛盾得不到真正缓解，以后，将有更多需求爆发出来。在预期过程当中，它还会逐步显现。10月份多个城市新房成交下降，但二手房交易很多城市仍在上升。

　　任志强建议：“房价每平方米下跌2000元就可以出手了。南京现在均价是1.5万元/平方米，那就是跌到1.3万元/平方米;上海均价是2万元/平方米，那就是跌到1.8万元/平方米。”

　　“房子太便宜”

　　对于蜗居、房奴等热点问题，任志强语出惊人：“(中国的)房子号称是最贵的，收入水平和国际没法比，都是最低的。但是中国人买房的年龄比国外更低，也不知道国内的房子是贵了还是便宜。”

　　据央行调查，英国人在39岁第一次购房，日本人是35岁，美国人是31岁，而中国人则是27岁。国内22个城市中，贷款首付比例均值为37.07%;而这些国家首付款比例均值在5%~10%之间。

　　从不同区域中借款人年龄分布来看，20-40岁之间贷款比例是最高的，东部、中部和西部同样如此。大头都让中间的这段人拿走了，其中一部分是刚性的结婚需求和家庭分裂需求。另外一部分人是改善性需求。这两块比例最大。

　　“从按揭贷款的比例来看，2009年因为刺激政策导致所有人都可以贷款，提高到了37.4%。如果不是这个的话，这两者基本上相等。”任志强感叹，“这说明了什么，中国人手中的现金太多了，房子不值钱了。”

　　通过统计数据任志强还发现，在购房首付款来源中，自己家庭积累的所占比例，20-30岁中是一半以上，全部样本当中的比例是66.84%，接近于70%。“这意味着这个比例很高，很多人说三代人到四代人买房，接受父母无偿捐助的年轻人只有20%，剩下人群全部样本只有10%，从亲朋好友借的只有1%多。”任志强表示。

　　由此任志强感叹：“搞不清楚是收入统计不合理，还是大家把钱藏起来了，反正是有钱。从结构来看，并不像社会上很多人说的我们买不起房子，我们一定要做房奴，其实是大家都有钱，房子价格太便宜了。”

　　调控如同水中摁皮球

　　演讲一开始，任志强就对管理层出台调控政策、遏制房价的做法再次“放炮”。

　　任志强认为，当人们的住房问题没有得到解决的时候，就像一个皮球，没有把它的气放掉，哪怕使劲往水里摁，摁得手都酸了，只要你一放手，皮球还是会弹起来。而对房子的需求，就是那股气，只有老百姓有房子了，气才能真正被释放。

　　任志强认为，房子是给人住的，不分穷富，但商品房是按消费能力享用的。他表示，中国人的“怪”习惯是一辈子买一套房子，一买就买大套。而在美国，一个人一生要买7次房。先租房，然后买个小房子，结婚后换个大一点的房子，生孩子后再换更大大。生第二个孩子后又换。等孩子长大了离开家又换成小房子，老了以后换更小的房子，以免征收遗产税，这其中还不包括因工作调动而换房子。

　　对于低收入群体而言，任志强认为，应该是将“保障买不起房”变成“保障租不起房”，从“居者有其屋”变成“居者有其所”。“屋是产权、财富概念，所是居住场所概念。”他认为，穷人应该通过公租房、廉租房等保障性住房来解决住所问题，等有了钱了再来买商品房。

　　任志强指出，合理的住房体系是，60%~70%是市场化房，20%~30%是租赁房(非政府公租房)，5%~10%为廉租保障房。

　　此外，针对近期令人关注的房产税话题，任志强的观点是，房产税不太可能会推出。在他眼里，房产税是悬在空中的一把刀。

　　“除了个别国家，全世界很少有对房产进行征税的发展中国家。从申报的三个城市看，深圳是房产基础资料最全的城市，房子情况好摸清。上海做了房屋普查，但很多政策还没有决定下来。而重庆想收的是特别消费税，对别墅或者大房子收税。”任志强指出。