北京二手房市场近年来最惨淡的一年08年已经过去，消费者观望、奥运会、金融危机、契税减免、营业税减免等一系列的变动在08年都给二手房市场带来了很大的影响。全年的二手房成交量仅为55910套，为最近5年来的最低值，下降幅度达到了37.2%。二手房门店数量已经从07年最高峰的3500家锐减到2000家左右，整个一年间北京相继关闭的门店数量达到了1500家，占到了行业总数的40%以上。 资金监管的中介公司更是在08年退出了近一半。二手房成交均价为8920元，这一价格比2007年成交均价10850下降17.9%。

　　预测依据

　　中大恒基市场部主要从两方面：1是目前消费者信心。2是经济环境及宏观政策改善，对09年的北京二手房市场做一些预测。

　　1：消费者信心市场调查

　　在中大恒基针对目前消费者的调查(调查总样本为3000人，按照08年购房人群划分)显示：

　　从调查中可以看出绝大部分消费者看跌09年的二手房市场价格。一半左右消费者认为房地产行业是暴利行业，而考虑买房的消费者仅占调查总样本中的14%。而选择租房的人群则占到了63%。认为房价会上涨的仅为5%。已经买房的人群占17%。从调查中可以看出市场已经很明显的属于买方市场特征。居民购房热情非常冷淡。

　　2：经济环境预测及宏观政策改善

　　由美国次级贷引发的全球金融危机在09年仍然将席卷全球，房地产作为我国重点支柱产业，它的兴衰直接关系到经济能否健康稳步向前发展。在08年的下半年政府有一系列的税费减免、利率调整。

　　准备金调整：08年9月25日开启首降存款准备金率，之后至08年12月5日又连降三次，且采取对大型和中小型银行区别对待方式，开始执行适度宽松的货币政策。08年12月25日起央行决定再次下调人民币存款准备金率0.5个百分点,为13.5%，已降至07年11月26日水平。未来仍有下调的可能性

　　利率：央行自08年9月16日开启首降利率0.09个百分点，之后又连降三次，11月27日大幅降息为1.08个百分点，相当于连降四次0.27%。12月23日起央行又降息，但对1-3年利率下降0.27%，而3年以上则下调0.18%。降后，优惠利率则为4.16%，远低于04年10月29日之前(5.04%)的水平。目前基准利率为5.94%，已低于05年3月18日加息后水平。至此，五次降息，5年以上共降息1.89个百分点。

　　税费减免： 10月22日：90平方米以下契税下调到1%。暂免征收印花税，土地增值税。11月22日普通住宅标准放宽。12月17日营业税年限5年改2年，而且2年内足额征收改为差额征收。同时对放宽二套房贷款。

　　(在实际操作中营业税可以说已经取消：原来的5年改为2年，原来的全额征收改为差额征收， 2年内的房源再上市的可以分成商品房及公房再交易。商品房的原购买值为原来的商品房价值。而现在二手交易的税费缴纳额为不低于当地最低交易指导价。这可以从交易网统计的北京二手房成交价远低于实际成交价格可以看出。大部分二手交易是按照最低指导价格纳税。各地区目前的二手房交易指导价基本不超过2年内商品房购买价格。公房再交易的2年内交易指导价调整并不多，这样需要缴纳营业税的也很少。)

　　09年的经济环境：国家发改委主任张平向全国人大常委会的报告“十一五”规划《纲要》实施中期评估情况时表示，目前来看，国际金融危机尚未见底，有可能持续较长时间，世界经济将经历一个较长的低迷和调整时期。国际货币基金组织、世界银行、摩根大通、摩根斯丹利、穆迪等甚至纷纷将对中国GDP2009年的增长预测调低至7.5%左右。 花旗银行则认为2009年至2010年中国的经济增长将能够保持8%~8.5%的水平，经济实现软着陆的可能性很大。

　　摩根斯丹利亚太区首席经济学家王庆说， 2009年中国经济最大的不确定性是房地产价格。王庆预测，2009年中国楼市的价格下跌持续的时间及幅度很可能会更长更深,这对固定资产投资的打击也会加大。2009年中国房地产投资的增长将从之前的5%降至负的5%。

　　2009年北京二手房市场预测结论：

　　1：成交量也不会超过7万套

　　2008年北京的二手房市场受到市场观望情绪的影响，全年成交量都比较低迷，特别奥运期间的8、9月成交量更是创造全年除春节期间的最低值。从各月成交量可以看出，10月后的新政基本已经开始产生效果，第四季度的成交量明显的呈现上升趋势。但是这一成交量有部分是8、9月的成交量转移。所以根据目前的消费者信心可以发现市场的基本面并没有改变。绝大部分消费者依然选择谨慎入市。

　　但是因为北京的经济地位，大量刚性需求的存在，以及目前其他行业及金融投资渠道的匮乏。前期很多投资房产的小企业主，民间游资变现离场，这些都会给09年的房产市场带来大量的优质、低价房源，这样在一定程度上市场的流动性将好于08年。而且整体的经济环境有望在09年下半年好转，另外非常重要的一点是：营业税5年改2年且2年内为差额征收，这一政策使房源的流动性大增。很大部分房源的交易成交将由原来的10%左右，降低到2-3%。这样作为固定资产投资，在经济恶化环境里保值效应比较好，在经济复苏环境下升值较快的房产在09年全年的交易量有望超过08年，但是乐观估计也不会超过7万套。

　　如果09年市场成交量接近7万套，哪么对于中介公司来说将会是比较大的利好。按照目前北京中介门店的总量这一成交量将支撑各大中介公司增加20%的门店。继续巩固08年市场急剧缩减带来的几大大公司占据市场主导的局面。

　　2：成交均价

　　二手房产市场的价格不是独立存在的，受到了经济发展、供求关系等、新商品房供应等很多方面的影响，09年的二手房市场价格有以下几大负面影响：

　　1：观望情绪的影响，在08年的新商品房市场可以看出，北京的刚性需求还是非常大量的，少数大降价的项目都获得了比较好的销售成绩，二手房市场也一样，所以如果没有超过10%的下降很难使现在的消费者入市。

　　2：将受到08年全年的新商品房滞销的影响，大量的商品房在08年滞销给09年的销售带来压力，而商品房的降价更猛烈，一个项目的降价会给地区内的整体二手房市场价格带来波动。这一现象在08年下半年已经出现。新商品房在贷款、社区环境等更有优势。而且很多消费者会将二手房价与商品房价格比价。

　　3：09年将是金融危机对中国影响更深入的一年，据官方预测09年下半年经济趋势将好转，但是09年的经济趋势很难好于08年，这已经成为普遍共识。在金融危机下消费者对固定资产投资必然更加谨慎。

　　4：租赁市场的不景气，在08年租赁市场：如望京地区的韩国租房群，南三环、四环的服装商聚住区，已经出现了受到经济不景气影响带来的租赁市场趋冷。在09年这一趋势将会一直延续到下半年，下半年以后将会以为经济形势的好转而转暖。

　　综合预测：09年的二手房价格有可能下滑10-20%，即使出现这一幅度的下降，二手房的均价仍然会高于06年均价很多，所以绝大部分06年前购房的业主不会出现卖房亏损。这样的市场有利于增加目前购房的刚性需求入市，有利于06年前购房的消费者卖旧买新，实现置业升级，这样就能最大幅度的缓和北京房产市场在08年出现的流动停滞的现象。有利于促进二手房业主购买新商品房，实现新房市场及二手房市场的联动。

　　最低点可能出现在年中，而在下半年随着经济形势的好转将可能率先上涨。

　　3：其他几点预测：

　　二手房政策预测：在年初的营业税细则出台后，二手房的税费应该说是已经是进4年来前所未有的少。继续下降的空间很少。下一部有可能出台的利好政策应该是2套房贷的完全放开，还有一些购房退税的优惠政策也值得期待。利率的下降对市场的影响有限，因为大部分房贷执行的是浮动利率，目前降低的利率在未来很可能出现上涨。如果二手房的首付评估制度(一般二手房的评估值不会超过实际成交价格的9成，而新商品房是按照成交价格全额评估，而且二手房贷款一般首付需要3成以上，这些都给二手房的需求设置了门槛)有所浮动将给二手房市场带来很大的影响。

　　交易热点区域：09年的市场热点将和往年不同，05年来的市场趋势是二手房的热点由三环向四环外转移，在09年将出现：三环内以为地段利好需求集中，价格比较稳定。而5环周围的二手房价格以为商品房价格的竞争下降速度快于全市平均房价。

　　热点房型预测：09年的二手房市场交易中，大户型房源成交会以为价格下降比较多而放量，中小户型也将因为刚性需求的青睐而成为市场的热点。比较尴尬的是80-120平米的二手次新房。这类房源成交量将下降很多。

　　付款方式预测：公积金及全款客户比例将继续缩小，这主要是以为09年的经济政策肯定是继续降息，促进经济发展，这样公积金相对于商贷的优势将越来越小，而且公积金在贷款额及贷款手续上的劣势将更明显，对于银行来说在经济不景气下房贷作为比较优质的贷款项目，服务等将更优化。而09年的需求中，刚性需求比例将更高，这部分需求的购买力较弱，全款的客户比例也会减少。