物业公司认为收费过低，要求提高物业费;业主认为服务不好，拒绝缴纳物业费。双方各执一词，针锋相对。物业费到底谁说了算，是业主、物业公司、还是政府部门?

　　物业费 到底谁说了算?

　　王女士2002年入住某小区，当时的物业费标准为每平方米每月1元。2007年8月，该小区物业公司提出将物业费上涨至每平方米每月1.5元，该提议遭到小区大部分业主反对。2008年2月，物业公司再次提出将物业费由每平方米每月1元钱上调至1.8元，这更遭到业主的强烈抵制。双方经多次交涉仍不欢而散，为此物业公司决定撤出小区。从此小区卫生无人过问，垃圾成山，一片混乱。王女士非常迷惑，物业费到底谁说了算?

　　专家答疑：

　　问：物业费到底该怎样定，包含了哪些内容?

　　答：《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”

　　《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其它费用。”

　　专家分析：

　　近年来，物业纠纷愈演愈烈，尤其是物业公司和业主之间对服务和收费的分歧，已经成为影响和谐社会建设的不和谐音符。随着《物权法》对物业公司性质的明确和国务院对《物业管理条例》的修改，长期制约业主与物业紧张关系的法律障碍已被打破。

　　新修订的《物业管理条例》规定，物业管理收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　本案中，物业公司要求提高物业管理费的行为，属于单方变更合同的行为，需经业主同意，才对双方发生约束力。否则物业公司擅自提高物业费属于违约，业主有权拒绝交纳多出的物业费。如果物业公司在合同履行期间，在业主正常交纳物业费的情况下撤出，更属于严重违约，业主可以追究其违约责任。

　　不过，业主在拒绝交纳多出的物业费的同时，仍应当按时足额交纳当初约定的物业服务费用，否则同样属于违约。《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”

　　专家建议，在选聘物业时，应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定，避免日后纠纷。

　　有奖问答：

　　2003年10月，王女士家中被盗，丢失现金、手机、衣物等财物，折合人民币5000余元。王女士认为，小区居民家中失窃，物业有不可推卸的责任，为此拒交物业费。截至去年12月，王女士共拖欠物业费8000余元，物业公司催讨未果，于是向法院起诉。你认为法院应如何判决?(2008年4月30日前将正确答案发到zazhibj@163.com的前2名读者，即可获得精美礼品一份)

　　A. 王女士全额支付物业费，失窃损失另行起诉。

　　B. 王女士可扣除自身损失后，支付剩余物业费。

　　C. 王女士可以此为由不缴纳物业费。

　　D. 王女士可以此为由解聘物业公司。

　　上期答案：D

　　上期获奖名单：张哲(天津) 艾婉(广东)

　　以上读者可获得澳西奴高级纯棉毛巾一条。

　　下期案例：

　　物业与业主到底谁管谁?

　　物管物管，无所不管!物业公司顶着“管理”的帽子，不但管理着小区的各种设施，还把小区的业主也一并“管理”了。物业和业主到底是什么关系，长官、仆人还是伙伴?

　　近日，张先生发现他家的小区物业“换届”了，小区保安队长“兼任”了物业主任。在新主任的带领下，物业办公室被改成了小卖部，物业人员经常坐在树阴下吸烟打牌，外来人员可以随意进出，而车辆进入一律收费。据了解，该小区2003年交付使用，现在已经住满，而小区至今没有成立业主委员会，小区的事情一直都由开发商的物业公司说了算。对此，张先生非常郁闷：“仆人还比主人横，到底谁才是这个小区的主人?”