超级购房实战手册1—城市判断篇

　　又到了全民看房的季节。

　　跳槽/结婚/生娃，还有买房换房这些现代人生活中的节点工程，都在一年之春必须有个交待。鸭梨山大啊，必修课就是必修课，谁让一年之际在于春呢。

　　作为一个因为“学业+工作=兴趣”的地产老炮儿，可以很负责任的跟大家说：

　　“从业那么多年，我真的看了不下1000套房”。

　　所以，平时朋友/同学/家人来问房子的时候，发现很多早已成竹在胸的“铁一般的事实和规矩”，广大买房群众居然都还不知道。每每跟我聊起后都兴趣大浓，甚至打赏派红包转粉，催促我立开小蜜圈开班的都不在少数。

　　因此，觉得真的有必要好好的跟大家聊聊这些咱们业内的独家不二的买房法则，不说地表最强，好歹也一定是可以称霸买房江湖的“买房真经”了。

　　本篇是第一篇“城市投资篇”。

　　这篇主要是跟大家谈谈，怎么判断一个城市的地产发展水平，如何做出对一个城市投资的判断，或者再简单点：什么城市可以买房做投资。

　　第一条：自己有工作case的城市可以买房。

　　听上去很一般哈，但是其实这当中的道理延伸开可就很厉害了：

　　1）自己没有工作case的城市不要考虑买房。

　　2）整个城市产业就业走低的城市不要考虑买房。

　　就这两条，应该就灭了去年在很多购房群热闹了半天半的“重庆买房热“。因为讨论的人群，几乎100%没有跟重庆有半点工作关联，。当下热闹的金融、互联网、甚至老牌的房地产、基建，还有最新致富的快递小哥、三农创新都跟重庆没有特别大的关系。因此这第一条绝对能帮您杜绝90%的错误投资。

　　接下来拆开细讲：

　　第一点：“自己没有工作Case的城市不要考虑买房”。

　　这条其实说的是“接触频次”。人类对居住的需求其实是来自求生(自己活下去，还可以顺便繁衍后代)。到咱们现代人，繁衍后代就留给最会写文案的杜蕾斯了。本篇谈论的求生就只剩下工作了。所以如果跟你连每天都要发生的工作都没有任何关联，那这个城市对你而言就是一个nowhere，或者是anywhere，意思是根本就跟全球其他的772605-1的7万7千个城市是一样的，=无感=可以省略。(顺便帮小川的搜狗打个广告，搜狗说：全球总共194个主权国家，772605个城市，中国有876个城市)。

　　那对于传说中不用朝九晚五，整天打着飞的出国玩的土豪呢？（其实土豪之所以成为土豪，就是比一般人因为工作Case多才可以在各地买房呢，不信大家可以去问问)。但是真的还是有提早退休无事可干天天就想着怎么花钱的，那么本条可以略微修正下：对于每年不会打飞的去一次或者停留时间少于3天的地方，不要考虑买房。

　　没有其他原因，你作为适龄有能力买房的人如果都没有足够的接触机会，那其他人也很有可能同样没有，也就是这个城市的就业和行业很有可能是“输出”而非“引入”的。去年开始的北上深杭的抢人大战，热闹的背后就是这些城市很有可能因为工作机会的增加，带来新一轮的房价上涨呢。

　　第二条：了解一个城市的房地产，要看5个“最”。

　　这条真的是笔者我工作20年的工作法则，甚至作为SOP(标准作业流程)编入了多家地产公司的业务培训和工作绩效。

　　1）看新房卖的最多的区域/商圈/板块；

　　2）看新房卖的最贵的楼盘；

　　3）看新房卖的最差的楼盘；

　　4）看2手房卖的最多的区域/商圈/板块；

　　5）看地铁站交汇最多站点的区域/商圈/板块。

　　第一点，看新房开盘最多的区域/商圈/板块。

　　这点可以一下子就能把握一个城市3-5年的发展区位。老实说，在中国买楼能赚到钱的，买新房其实永远是对的。(这个留到下篇挑小区的时候，再跟大家细说）选对区位，几乎就能稳赚不赔。

　　第二点，看新房卖的最贵的楼盘。

　　这条可以一下子就能get到一个城市的房地产发展水平，还有当地土豪的欣赏品味。一个城市的最高房价，几乎清一色都是由这个城市最新开的新房决定的(没有新房供应很多年的欧洲本土不算哈)。所以当地新房的最高价，可以立即对比出自己在这个城市投资的段位。比如在小圈子里热闹了很久的曼谷，最高房价5-8万/平米，就等于说，在北京上海深圳能买房的中产，在泰国也是像模像样的一个标准买家。同样，今明2年正越来越热的越南，首都河内的价格在2万元/平米左右，那咱国内的大妈在越南就是土豪中的土豪了，所以不火才怪。

　　第三点，看新房卖的最差的楼盘。

　　这条一般是买房群众是最容易忽略的，所以反而显得重要。一个新盘的热销有很多理由，但是卖不掉的其实就只有一条：当地人不喜欢。从滞销的新盘，你一定能够发现出当地人不喜欢的小区规划、地段区位、或者是户型大小，也可能是装修品牌。这个对于2手转手获利几乎相当于“关键底牌”。笔者从业20年，几乎很少看到哪个新盘，在新房时滞销，到了二手能够热闹的情况。总之，当地人不喜欢的，永远不要去碰。

　　第四条，看2手房卖的最多的区域/商圈/板块。

　　这条也是一般的外地买房者容易忽略的，因为第一条就说了，买新房容易赚钱，所以买房的时候聚焦新房是没错的。但是也千万不能忽略2手房啊，因为2手房的热销区域就是当下本地人购房的热点呢。可以比对上一条：当地人喜欢的，永远可能上涨。只是上涨的速度不见得会是最高，但是从投资稳定性来说，一定是最不担心卖不掉的。

　　第五条，看地铁站交汇最多站点的区域/商圈/板块。

　　这条很多买房的民间高手们都已经在操作了，而且屡试不爽。还不用求人找关系付茶水费听小蜜圈，找张城市地铁图即可。因为很简单，地铁站交汇处，一定是一个城市商业、居住、工作的聚集地。

　　因为：人流=钱流=房价走高。这几乎可以算得上华人投资的恒正确式。

　　不过此条仅对百万人口的大都汇有用哈，因为欧洲很多地方都是地铁通了，房价应声下跌，那里的高房价=人要少=景色出众=能欣赏的人不能多。这个跟咱们喜欢热闹的亚洲文化是很不同的。所以，这其实也是为什么地铁在很多国家修不起来背后的原因呢。

　　本来还有的第三条：和出租车的哥侃大山。

　　大家应该都有这样的印象，出租车驾驶的哥最能侃。天南地北无所不知，能够用来找夜店，就一定能够来找房。按照绝对厉害的北京的哥说法：什么好房子我没接过客啊。

　　所以笔者在外地看房，从来都是包出租车。不但方便出行，而且沿路一定能听到关于这个城市房地产的很多草根八卦。不过，自从出了滴滴，一大票新晋入行拿着高德的“导航司机”，导致今天，找的哥看房子就不怎么靠谱了。小区都不认识啊。看吧，互联网降维打击就是这样摧毁一个行业的。。。

　　还需要一个提醒，类似三亚，大理等风景区买房，的哥推荐是按照售楼处给的人头费来结算的。所以其实跟找好吃的馆子是一模一样的事情，也因此，推荐的可靠性基本就有很大的水份了。

　　第三条：当地的二手政策必须必须必须了解。

　　关键的问题说3遍哈。既然买新房能够赚钱，所以大家尤其是外地投资客都会聚焦在新房，也因此政府也会有意识的在政策层面从2手房的政策进行管理。所以，很多购房老司机都会在这方面遭遇大跟头。

　　举个例子：澳洲一直是大家买房的热点海外城市，不但因为跟国内一线比，房价还算买得起。而且天蓝蓝，海蓝蓝，环境好到每次过年去都想赖着不走。但是澳洲就有一条致命的2手房屋买卖条款：二手房只能卖给本地人。意思是你可以买，但是你不可以卖给跟你一样的投资客，只能进入当地人交易的2手房产市场。就这一条，几乎套死了所有国内的转手升值派。也因此，澳洲的二手房会比新房便宜20%。当然这条很不仗义哈，对比咱们国家的香港，还有同样华人管理的新加坡，都是在买入时就跟你说清楚：非本地人买房，多付30%的购入税，或者非本地人不允许买土地资产。

　　不过，从另一个维度，其实靠买入卖出来获利，在大多数成熟的房地产市场，本身都是昙花一现的阶段性机会，中长期基本都是靠长期持有出租来获利的。

　　最关键的第四条：学会看数据(女生可略过)。

　　前面说到的3条，应该深究的读者会注意到有些是需要数据支持的。比如第二条的“5个最”。其实在咱们业内，查看这些数据叫做案头作业——就是出差前在办公室里必须准备好的。那一般的吃瓜群众又能从哪里获得这些数据啊？你这说了不是白说么？

　　别急，授人以渔的道理笔者是一直深信不疑的。所以2年来兔博士的创业就是搭建了这样一个帮大家查找地产关键数据的宇宙最强超级好用的“地产最强大脑”。关于一个城市的投资，咱们在兔博士app里直接准备好了“关键7问”。补充说明下：这可是15年前国内著名开发商房企老板付费100万找笔者咨询的城市投资可行性报告同款哦：

　　报告里有7个城市投资的关键数据：

　　1）这个城市的新房贵还是二手房贵？

　　2）这个城市新房销量多还是二手房销量多？

　　3）这个城市现在是涨还是跌？

　　4）这个城市哪个区域最好卖？

　　5）这个城市哪个区域价格最高？

　　6）这个城市哪个总价段最热门？

　　7）这个城市哪个面积段最热门？

　　广告一下：先在兔博士app里找到这些数据，然后再启动一个城市的房产投资之旅，这真的目前全网找得到的房产投资的最好方法呢。

　　前面提到的“女生数据请忽略”，不是因为担心女生数学不好哈。实在是因为笔者自己是数据控+理工男，所以一般很难相信别人，因此有一个可靠的数据源，就已经觉得很好很有用了。接下来就是宅在家里，各种沙盘推演各种构思轮。这对于目前其实已经掌管了一家购房大计决策的OL女王们，应该是超级无聊＋难懂有些烦的，所以兔博士还准备了咱们业内第一份“Ai大数据城市购房投资月报”。俗称“盲信版”；

　　你信我，你就要更相信这个大数据+机器学习自动生成的投资报告。因为无论男朋友怎么样，无论刮风下雨地震台风，这个地产最强大脑出品的Ai报告都会在每个月，第一时间精确无误的告诉你，未来的60天，这个城市可不可以买房投资。

　　好了，洋洋洒洒3500字的第一篇“城市判断篇”写完了。这篇给大家整理了笔者从业18年，实际接触中的“城市房产投资”的4条关键方法。接下来的一篇，会跟大家好好讲讲，怎么在一个确定要投资的城市里挑选值得买的区域/板块/商圈。

　　所以，赶紧关注咱们公号吧，别错过了这价值连城的超级购房实战手册呢。

　　兔博士app创始人 刘煜

　　1998年同济大学 建筑城规学院毕业

　　房地产开发咨询 从业18年

　　为万科／中海／绿城／星河湾等知名开发商服务多个知名楼盘

　　2016年 创办国内第一个用数据说话的房地产大数据好产品兔博士app。