公开拍卖购买的房产为什么不能收房?

　　——上海市静安区法院一起网上公开拍卖房产纠纷案解读

　　2016年6月6日竞买人刘子玉买受了上海市静安区人民法院委托拍卖的上海市闸北区延长中路765弄8号1-6幢工业房地产，并支付了5750万元价款，静安区人民法院作出的(2015)闸执字第2570号拍卖成交裁定书对此予以确认，刘子玉系该处房地产的合法所有权人。刘子玉买受该房地产后，几次欲查看该房产的消防设施，准备拆除违章建筑并接收物业，但桂志遥等人以存在租赁关系为由纠集一些无业人员霸占了该处房地产及物业。

　　刘子玉收到法院送达的拍卖成交裁定书后，首先去静安区法院执行局要求协助执行，但法院执行局以不负责清场为由拒绝协助。执行庭的仝法官告知，占用房地产的桂志遥在申请执行人上海浦东发展银行办理了抵押权登记的日期之后，又与被执行人上海巴沙奥企业发展有限公司签订了为期十八年的租赁合同。桂志遥占有案涉房地产属于民事实体纠纷，应通过民事诉讼解决，执行局管不了。随后执行法官通知我们，执行局朱局长要亲自调解，解决此纠纷。这次调解在朱局长主持下进行，朱局长指出要保障社会稳定，因为刘子玉竞买的该处房地产还有二押、三押，二押三押他们都是不要命的(有录音为证)，让买受人刘子玉出一部分钱，申请执行人浦东发展银行出一部分，税务局由法院执行局再沟通一下，减少一部份过户税费，就解决了社会稳定。我们问朱局长，我们出多少钱合适?朱局长说出多少钱你们定，后三方进行了商讨。但仅第二次抵押的抵押权人桂志遥就要价三千万，第三次抵押的抵押权人张美胜还没提出要求。《物权法》第一百九十九条规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照按照登记的先后顺序清偿。刘子玉没有任何法定或约定的义务代债务人上海巴沙奥企业发展有限公司另行支付二次抵押权人桂志遥和三次抵押权人张美胜的债务。对静安区法院执行局以及桂志遥提出的这些无理要求，买受人刘子玉无法接受也无力承受。该房地产所有权是刘子玉合法竞拍所得，根本没有义务承担如此不合理的要求。

　　在协商不成后，刘子玉根据上海市静安区人民法院发布的拍卖公告的以及上述《物权法》的相关规定，准备通过诉讼程序解决纠纷，然而，令人匪夷所思的是，静安区法院立案庭先是以该案系执行遗留问题为由，不予立案。经再三力争，虽然给予立案，但一审、二审都以该案系执行遗留问题，相继裁定驳回起诉。

　　而根据相关法律规定：

　　一、对于该房地产，刘子玉拥有完全而无瑕疵之物权：

　　《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第七条规定：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第八条规定： 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。而上海市静安区人民法院于2016年6月21日作出的(2015)闸执字第2570号拍卖成交裁定书已确认该房地产所有权归买受人刘子玉所有。因此，2016年6月21日，该房地产所有权即归买受人刘子玉所有。

　　此外，刘子玉所买受的该处房地产系权利人上海浦东发展银行申请实现抵押权的执行案件所裁定拍卖的抵押房地产。抵押权人上海浦东发展银行的抵押权核准日期为2013年9月9日，而被告桂志遥与原业主上海巴沙奥企业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》的日期为2015年1月20日，且该租赁合同未得到抵押权人上海浦东发展银行的认可。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条明确规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原业主上海巴沙奥企业发展有限公司将已抵押的财产出租，但该租赁合同对抵押权实现后的买受人不具有约束力，也就是说，刘子玉没有义务履行该租赁合同。桂志遥亦无权以存在租赁关系为借口霸占属于刘子玉所有的延长中路765弄8号1-6幢全部房地产及物业。

　　二、本案不属于执行案件的遗留问题，属于人民法院受理民事诉讼的范围。

　　上海市静安区人民法院委托的拍卖公司发布的拍卖公告第三条规定：“拍卖成交后，买受人与承租人或实际使用人就标的房产交付、使用、收益等事项(包括但不限于租赁合同条款)发生争议的，由买受人另行通过法律途径解决。拍卖人不作任何协调和担保。”并规定 “委托法院及拍卖人不负责清场”。根据拍卖公告中文意，清场非执行局职责范围，之前该案执行并不存有遗留问题。因此，在拍卖公告中已排除执行部门清场等执行职责时，买受人刘子玉只能通过最终救济手段——诉讼解决入住、使用等事宜。

　　三、涉案房产上租赁权唯有通过诉讼方可排除：

　　原闸北区人民法院曾作出的(2015)闸民三(民)初第1864号判决，判定桂志遥在涉案房产上的部分范围内存有租赁合同。而根据担保法司法解释及物权法的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此在实体上，该租赁在权利人上海浦东发展银行设立抵押权之后，租赁合同对受让人即刘子玉不具有约束力已无疑问。然而就执行局而言，对实体事项，除非法律或者司法解释有特殊规定外，应通过诉讼程序由审判机构最终裁决。(详见人民法院出版社江必新刘贵祥主编《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第18页)。因此，执行程序中执行局应根据民事审判庭作出的司法裁判等执行依据中确定的内容来执行，司法裁判中从实体上未排除租赁权，对该租赁合同未予以解除，执行局执行即无执行依据，排除妨害的执行行为就成了无本之木，无源之水。因此，该涉案房产上租赁权唯有通过诉讼，取得生效判决作为执行依据后方可排除。

　　上海市静安区人民法院执行局在拍卖公告中说“拍卖成交后，买受人与承租人发生争议的，由买受人另行通过法律途径解决。并规定 委托法院及拍卖人不负责清场。而审判机构则认为该案属“执行遗留问题”，同一法院的执行机构和审判机构踢“皮球”的做法实在让人百思不得其解!

　　司法机关是维护社会公平正义的最后一道防线!而现在本案却连司法程序都无法启动，何能保护公民自身合法权益。目前此案已申诉到上海市高级人民法院。我们期待法律的最终公正裁决!

　　本文来源：京华法治网