一直以来，物业管理问题都是消费者关注的热点，3-15前，针对消费者普遍关心的物业管理问题，记者采访了市物业办、市物业管理协会和有关法律工作者，为大家详细解读如何维护自己在物业管理方面的权利。

　　澄清误区，依法理性维权

　　物业行业作为新兴的服务行业许多情况还不为大家所了解，广大业主在维权过程中存在许多误区，走了许多弯路，据市物业办调查了解，业主在维权过程中主要存在以下几个误区：

　　用“想当然”的标准衡量物业服务是否到位

　　不少业主认为物业服务企业是广大业主雇来的“保姆”，在小区日常的物业管理服务中，更是以“想当然”的高标准来衡量物业服务企业提供的服务是否到位，甚至有些业主将开发商遗留的一些问题也归罪于物业服务企业。

　　其实，业主与物业服务企业之间是平等的民事主体，是基于物业服务合同形成的服务和被服务的关系。合同约定的服务内容、服务标准是物业服务企业应当承担的责任，除此之外，不能把不是物业服务企业的责任强加于物业服务企业，比如开发商的工程质量问题，开发商在保修期内的维修责任问题，开发商的虚假广告、承诺问题，水、电、燃气等有关专业服务部门的服务问题，邻里纠纷调解问题等等。因此，只有定位正确，才能依法理性处理好双方关系。

　　另外，评判物业服务企业日常服务是否到位的唯一依据应该是双方的合同约定，物业服务企业应按照合同约定的服务内容、服务标准为业主提供质价相符的服务，业主也应该按照合同约定的内容和标准来衡量企业服务是否到位，并自觉按时交纳物业费。比如合同中约定物业服务企业对楼道卫生每天清扫一次、对楼梯扶手每周擦拭一次、对楼道玻璃每两个月擦拭一次，对生活垃圾每天清运一次，只要物业服务企业按照约定完成以上工作并保证质量，服务就是到位的。

　　同时，物业服务企业为业主提供的服务不是一对一的服务，而是一对多个业主的公共服务，衡量服务是否到位要看大多数业主的满意度，比如一个单元里有12户业主，其中有11户对楼道卫生的清扫是满意的，那么物业服务企业的服务应该说是到位的。

　　维护小区治安完全是物业服务企业的责任

　　常常听到有业主反映小区出现丢失自行车现象是物业服务企业未尽职责造成的，并因此拒交物业费。对此，相关律师表示，认为维护小区治安完全是物业服务企业的责任是一种认识误区。

　　律师表示，通俗地讲，预防和打击社会治安犯罪是公安机关的职责之一;物业服务企业在做好维护物业管理区域内的社会治安防范工作方面与业主大会、业主委员会、居民委员会、公安机关之间是协助关系。因此，小区内的治安环境应该是由以上各方共同来维护的，物业服务企业只是起到一个协助的作用。

　　同时，律师提醒广大业主，衡量物业服务企业是否对业主个人财产丢失负有责任应从两个方面考虑：一是看物业服务合同是否约定了对个人财产有保管责任。如果合同中没有约定物业服务企业对业主个人财产负有看管的责任，那么，业主不能超出合同约定范围去要求企业承担相应的责任;二是看物业服务企业是否按照合同约定履行了相应的职责。比如：是否落实机动车辆出入小区验证换证制度、日常巡视制度是否落实等。

　　管理规约是物业服务企业用以约束业主的

　　不少业主在制定和遵守管理规约方面存在着认识误区。有些业主错误地认为管理规约是物业服务企业制定的，用以约束业主，在遵守上存在对立情绪;有些业主对管理规约的重要性认识不足，对制定和修改管理规约的参与意识不强;还有的业主遵守管理规约的意识淡薄。

　　市物业办相关负责人表示，全体业主在委托物业服务企业进行专业服务的同时，也存在业主自我管理的问题，那么，根据自我管理的实际需要，全体业主需共同制定一个管理规定来实现自我约束、自我管理。国务院《物业管理条例》第17条规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。可见，管理规约并不是物业服务企业制定用以约束业主的，而是全体业主共同制定的，是业主实行自治管理过程中一项很重要的工作。

　　物业维权，三种途径可选

　　依据新修订的《天津市物业管理条例》第67条和第68条的规定，解决物业管理方面的矛盾纠纷，制止各种违规行为，可采取以下三种途径：

　　第一，向房屋所在地的物业管理行政主管部门，具体来说就是各区县的物业管理办公室反映。一般来说，各区县物业办在区县房管局办公。

　　第二，向房屋所在地的街道办事处或乡镇人民政府反映。

　　第三，依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　难点问题，亟待合力解决

　　物业管理小区中许多矛盾表现为物业管理问题，实质上，是一系列社会问题的综合，要想彻底解决必须业主、物业企业、街道办事处(乡镇人民政府)、相关行政主管部门共同努力。这一系列问题中，尤以车位问题和业主委员会选举问题最为突出。

　　车位问题：由于近年来私家车发展速度始料未及，车多位少矛盾非常突出，目前已经成为本市很多住宅小区物业管理的难点。“我是小区业主，我的私家车就必须有地方搁，不让我车进小区就找物业公司……”持有类似想法的业主不在少数。可物业公司是业主请来的管家，让管家去解决这一问题确实有点巧妇难为无米之炊。

　　针对这一问题，市物业办相关负责人表示，化解这一问题需要做到：第一，各区县物业办指导物业企业在经业主大会授权的基础上，完善相关管理制度，并引导物业企业与业主委员会加强宣传，动员广大业主自觉遵守相关管理制度，共同维护住宅物业小区内的停车秩序。第二，规划管理部门从发展的角度考虑车位规划设计问题，适当调整规划建设车位比例和建设形式，避免“车多位少”矛盾的进一步扩大。第三，公安、交通、综合执法、街道办事处以及社区居委会合力推动，在小区周边合理划定停车位，推动物业小区停车难问题的解决。

　　也就是说，车位问题的解决需要业主、物业企业、行政主管部门、街道、居委会的共同努力。

　　业主委员会选举问题：这一问题的产生有两个主要原因：一是业主参与度不够。业主委员会是由业主集体选举而出，因此业主的主动参与意识决定了业主大会能否成立、业主委员会能否顺利选举产生。据记者调查发现，只有30%的业主表示愿意参与到业主大会的前期筹备中。这也就说明，目前业主参与成立业主大会筹备的热情度不高，特别是那些物业服务比较好的小区，业主自发成立业主大会的意识更是不强。此外，已成立业主大会的小区，特别是年头较长的小区，业主委员会成员主要以离退休人员为主，年轻人由于工作忙很少参与其中。而对于主要是年轻人居住的新建小区来说，参与度低确实是个问题。解决这一问题，需要小区全体业主切实提高物权意识、自律意识，自觉参与到小区的管理和建设当中。

　　二是筹备工作水平有待提高。在新《条例》出台前，召集工作由物业企业承担，但由于种种原因，物业企业在召集的积极性和组织水平上都存在一定问题。为解决这一问题，新《条例》将召集的职责赋予了街道办事处和乡镇人民政府，第14条规定，“符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民