东方网1月8日消息：暖市新政还有多少“牌”好打?世博会对楼市有多大影响?廉租房、经济适用房扩容后，整个楼市的格局会产生怎样变化?商品住宅今年的命运如何?

　　2008年经济突变、信心突变、市场突变、政策突变，世界变化太快，不仅让购房者手忙脚乱，也打乱了政府的工作计划、发展商的开发计划甚至专家学者的预言。站在岁末年初，一个历久弥新的话题又成为人们热议的焦点———相对于风云突变的2008年，2009年的上海楼市将走向何方?记者日前采访了汉宇地产的有关分析师，他们凭借多年对上海楼市的一线研究，结合目前的政策意图、市场表现等事实依据，认为2009年上海楼市是经历过挫折后逐渐修复的一年，未来的发展之路会趋于理性、健康。

　　暖市新政还有多少“牌”

　　2008年10月份以来，针对于楼市的救市政策，可以说是中央政府和地方政府轮番出台。不仅如此，细读中央政府的调控政策，在条文中都有各个地方可以根据自身实际情况来进行政策微调的意图。而在随后出台的地方政府的调控细则中，也间或突破原来中央政策的限制，让优惠政策能够惠及更大的范围。汉宇地产市场研展部经过对2008年10月份以来宏观调控政策的跟踪研究认为：2009年，特别是上半年在整个宏观经济和楼市未发生大的转变的情况下，暖市政策出台依然会保持较高的频率。调控的方向依然放在住房消费的环节。

　　权威人士指出，在政策创新方面，地方政府会采取更加审慎的态度。虽然，目前上海市政府在暖市政策方面还有很多“牌”可以打，但这些重量级的底牌是否会如市场预期的那样出台，值得怀疑。2009年最有可能的还是在税费信贷方面做文章，比如契税的税率还有进一步调整的空间，公积金贷款的限制放宽等等。而对于之前市场关注度很高的购房退税、购房入户等政策优惠，由于涉及面很广，且这些政策的延续时间需要很长(不像营业税等政策可以规定一年的实施期)，汉宇地产市场研展部认为，短时间内没有重启这两项政策的可能性。

　　商品住宅市场份额缩小

　　从2008年上海市政府未来几年的工作规划中我们了解到，上海在未来五年将建设2000万平方米经济适用房，而在岁末年初上海出台的经济适用房管理条例及申请人的资格要求，无疑让经济适用房的建设和分配踏上了正轨。再加上上海在同期会建设相同规模的配套商品房，可以预见，未来几年内，非市场化的商品房供应量会非常大。

　　汉宇地产的分析师表示，近期楼市交易活跃的地区是浦东，再具体一点是浦东的五个楼盘———中星恬园、保利金爵公寓、阳光花城、张江名流豪庭及鼎鑫名流苑。这五个楼盘都有一个共同的特点，就是被有政府背景的大型企业收购。那么在2009年的上海住宅市场除了市场化的商品住宅以外，还存在着几股供应力量：一是政府一直坚持建设的廉租房;一是开始大力兴建的经济适用房;还有就是用于吸引高级金融人才的高档安置房。与往年不同的是，2009年的中高端住宅市场同样碰到了政府安置房的影响。所以市场化商品房不会再以品质好、地段好自居，原来的商品住宅市场受到全面冲击。这也就是说，原来众人过独木桥的楼市供求格局已经被打破，2009年将出现多种方式供应、满足多种类型需求的楼市新格局。

　　创新空间品牌楼盘吃香

　　由于房价高，购房者支付能力难以支撑，开发商又苦于各种原因无法大幅度降价，只好在房型面积上下工夫。2008年一些先知先觉的品牌开发商通过变化空间设计，采取将三房做成90平方米以内，或者设计只计算一半面积的空中花园等方式，让购房者少付钱的同时，获得更多生活空间。一时间创新户型成为市场热捧的“骄子”，万科的金色雅筑、盛高的香逸湾开盘都取得了不俗的销售业绩。

　　行家认为，在2009年，这部分市场需求依然会持续，毕竟购房者买房子并不是付单价而是付总价，单价贵一些能够使用更多面积或者单价不变总价更低，这种类型的产品肯定会受到市场欢迎。当然购房者也会越来越聪明，当市场中这类产品渐渐成为主力之后，房型设计的合不合理，空间使用效率与人的舒适度是否匹配等问题会再次成为人们买房的考虑因素。所以可以预期，2009年的上海楼市不仅仅简单地将房子“做小”就会好卖，还要将房子打造得更适合才行。品牌开发商开发的楼盘，依然会在2009年的楼市中大放异彩。

　　世博可能激活房产消费

　　有关市场人士认为，2008年我们经历了奥运会的盛世，从奥运会对北京楼市发展的影响，可以发现，2009年上海楼市特别是世博区域受到世博盛会的影响。2008奥运会对北京楼市的正面拉动作用最明显的时间段是在2007年。在2007年4月之前的全国楼市调整，4～9月份的全国楼市狂热以及10月份以后的全国楼市低迷中，北京的楼市只用一个词就可以形容，那就是量价齐涨。这种走势不仅脱离了全国楼市大的环境，而且是北京多年来未曾见过的，北京成为2007年全国楼市上涨的急先锋。而恰恰是在2008北京奥运年，北京的楼市却走向了低迷，成为走势比全国平均走势更难看的为数不多的城市之一。

　　设想如果我们能够将北京的奥运楼市走势类比上海，那么世博会对上海的影响最明显的时候是在2009年而不是2010年。由于世博会的时间跨度比奥运会要长很多，会有更多的政府官员、企业家来到上海，所以2009年上海房地产领域中的酒店、办公楼以及住宅大类中的酒店式公寓和公寓式酒店的消费需求都会得到多倍放大。而随着市政配套和场馆建设的完成和投入使用，上海诸多世博板块的生活配套会快速成熟完善，这些区域的楼市也会有很好的表现。

　　期待“金三银四”春暖花开

　　回顾从05年开始宏观调控到，08年这四年的9～10月一手商品住宅成交与3～4月一手商品住宅成交，人们惊奇地发现，四年间只有2007年9～10月一手商品住宅成交量略微超过当年3～4月一手商品住宅成交量。而剩下的三个年度，9～10月一手商品住宅成交量都不及当年的3～4月一手商品住宅量。其中，05年为68%、06年为81.6%，而08年更是只有50%。代表上海楼市单边上升、量价齐升的“金九银十”已经不再，代替它的是每年3～4月的那轮楼市回暖。

　　汉宇市场人士指出，对于2009年来说，由于农历新年在1月份，所以楼市在3～4月回暖有更长的酝酿储备期。经历了一年多的市场低迷，2009年的3～4月也更有可能出现一波像样的大规模楼市回暖。这轮回暖不仅可以检验目前政府实施的救市政策是否真正有效，而且有利于人们恢复对楼市的信心，所以这轮回暖一定会受到社会各方的强烈关注。而09年的“金九银十”由于世博会的临近，估计也会比往年的“金九银十”的平均水平好一些。介于大家预期在09年下半年，世界宏观经济会逐渐稳定，所以那时人们的购房信心基本会得到修复，相信09年的“金九银十”上海楼市也会有不错的表现。