你是否知道，倾尽一生积蓄买来的房产，入住时土地使用权可能已经缩水一半?你是否知道，70年后或者更短的时间里，你可能还要花一笔钱去重新购买土地使用权?

　　70年后我们的房子怎么办?

　　王先生准备购买一套价值70多万元的房产，在签订购房合同时，他留意到除了关于房屋所有权的规定外，还涉及到土地使用权的内容。按合同约定，自己获得房屋产权的时间将比开发商获得土地使用权的起始年份晚近10年。王先生这样算了一笔账：“住宅建设用地的使用期限是70年，但按开发商提供的国有土地使用证上的日期推算，我买的房子只有60年使用期，整整少了10年!我付的总房价是70万元，少10年不就等于多付了10万元吗?”更让他揪心的是，对于土地使用权到期后，如何办理续期、如何收费、收多少费，开发商也没有一个明确的说法。“70 年后房屋还是我的吗?”王先生不无忧虑。

　　专家答疑：

　　问：王先生购买房屋的土地使用权60年后到期，根据新的《物权法》规定，60年后他的房子怎么办?对于缩水的10年，王先生应该如何处理?

　　答：房屋仍归王先生所有，房屋的土地使用权自动续期。新颁布的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《物权法》这一规定的出台，改变了原有法律要求住宅建设用地续期需要提前申请，否则由国家无偿收回的规定。

　　但是鉴于房地产市场的复杂性，《物权法》只是对住宅建设用地使用权期满后作出可以续期的大体规定，而其他的细节，诸如续期时是否该收费、怎么收费、收多少费等问题没有在法律条文中体现。因此，王先生的房产60年后如何续期，还有待法律法规进一步完善。

　　对于王先生提出的土地使用权缩水的问题，目前几乎所有的商品房都存在，因为开发商拿到土地使用权之后会有一个1～3年的开发周期，购房者入住时自然不足70年。但一般来说，土地使用权损耗的年限已经包含在房价之内，王先生可以根据剩余的使用年限和开发商协商价格，如果觉得土地使用权年限缩水太大，可以放弃购买。

　　专家分析：

　　据了解，绝大多数购房者都不清楚在我国法律中“土地使用权”与“房屋所有权”是两个不同概念，以为买了房子就可以永久居住，并且可以通过继承等方式世代享有。

　　专家指出，在我国法律中，房产和地产是独立的。购房者享有的房屋产权只是房屋的所有权和一定期限的土地的使用权。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的土地使用权出让最高年限是70年。对于70年后如何处理的问题，《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对于如何续期，物权法没有进一步做出明确规定。

　　专家提醒，根据现行法律，即使开发商及时进行房产开发，从开发到销售的周期一般在1～3年，房屋产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的增加而缩短，包括销售不畅的尾房、空置房，尤其是一些烂尾楼改造的项目，其拥有的有效住宅土地使用权远远无法达到70年，购房者必然面临明显的“房屋产权期限缩水”。因此，在国家立法未对住宅建设用地使用权如何续期予以明确的情况下，购房者最好充分保证自己的使用权接近70年，避免目前开发商把“房产期限缩水”利益损失转嫁给购房者的现状。

　　有奖问答：

　　老张于1985年购买了住房一套，根据新的《物权法》，老张房屋的土地使用权到期之后，正常情况下应按照以下哪一种情形办理?(读者在2008年2月28日前将正确答案发到zazhibj@163.com，即可获得精美礼品一份)

　　A、土地使用权自动续期，不收取任何费用。

　　B、土地使用权自动延期，但续期时是否收费、怎么收费有待进一步规定。

　　C、需要重新办理土地使用权出让手续，向国家重新缴纳一定土地出让金。

　　D、国家将土地使用权收回，老张的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。

　　(答案见下期)

　　上期获奖名单：饶星佳(北京) 张春洋(上海)

　　以上读者可获得澳西奴出品的高级纯棉透气毛巾一套。

　　下期案例：

　　小产权房 到底能买不能买?

　　去年8月，大学毕业不久的小陈在北京某郊区购买了一套“小产权房”，价格每平方米1800元，远比附近的楼盘低。可是今年1月，小陈所在的小区突然传出消息，因为是违法建筑，这个小区很可能会拆迁，由于未办理房产证，他可能一分钱的补偿也得不到。“十几万元难道这么打了水漂?”小陈决定向法院起诉，要求退款。而“开发商”的态度很坚决：“房子是你当初要买的，合同也签了，不可能说反悔就反悔。”关于小产权房的是是非非，请看下期案例《小产权房到底能买不能买?》